나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9388 [1] 경기도 화성시 송동 725-4 더샵동탄센텀폴리스1단지그랑파사쥬 4층4069호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2024.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 장지동 소재 "호연초등학교" 북측 인근에 위치하며, 대상물건
인근은 근린생활시설 및 업무시설, 오피스텔, 아파트, 공원 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 6층/지상 7층 건물 내
제4층 제4069호로서,
외 벽 : 외장 석재 및 대리석 붙임 마감 등,
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등,
바 닥 : 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

인근 호수와 벽체 구분없이 "제1종근린생활시설(샤일리안과)" 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 왕복 10차선, 남측으로 왕복 6차선, 북서측으로 왕복 2차선 내외의
아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송동 725-4번지 : 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)),
광로3류(폭40m-50m)(동탄2지구)(접합), 소로2류(폭8m-10m)(2014-10-01)(보행자전용도로,
동탄2지구)(접합), 중로2류(폭15m-20m) (2014- 10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>,

송동 725-5번지 : 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)),
광로3류(폭40m-50m)(동탄2지구)(접합), 중로2류(폭15m-20m)(2014-10-01)(일반도로,
동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>,

송동 725-6번지 : 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)),
광로3류(폭40m-50m)(동탄2지구)(저촉), 대로2류(폭30m-35m)(2014-10-01)(일반도로,
동탄2지구)(접합), 중로2류(폭15m-20m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>,

송동 725-7번지 : 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)),
대로2류(폭30m-35m)(2014-10- 01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로2류(폭15m-20m)
(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>,

송동 725-8번지 : 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)),
대로2류(폭30m-35m)(2014-10-01) (일반도로, 동탄2지구)(접합), 소로2류(폭8m-10m)
(2014-10-01)(보행자전용도로, 동탄2지구)(접합), 중로2류(폭15m-20m)(2014-10-01)
(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 기준시점 현재 인근 호수와 벽체 구분없이 오픈상가로 이용중임. [후첨 "건물이용도" 참조]

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 4층 4061호부터 4076호까지를 하나의 상가로 합체하여, '샤일리안과'상호의 병원으로 운영하고 있음. 해당 호실인 4069호는 외부는 벽체로 되어 있고, 내부는 병원의 일부 공간으로 사용중임.
2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(임차보증금·임대차기간·전입신고일자·확정일자는 물건명세서상 점유관계와 관계인 진술 부분 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9388 (1)

소재지: 경기도 화성시 송동 725-4 더샵동탄센텀폴리스1단지그랑파사쥬 4층4069호

용도: 근린상가

감정가: 586,000,000원

토지면적: 9.63㎡ (약 2.91평)

건물면적: 51.74㎡ (약 15.65평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유더블유제십오차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

위치 및 주변환경: 경기도 화성시 장지동 "호연초등학교" 북측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 사정은 양호합니다.

건물 구조: 철근콘크리트 외 철골철근콘크리트 구조의 지하 6층, 지상 7층 건물 내 4층 4069호입니다.

토지: 인접지와 등고평탄한 부정형의 상업용 건부지입니다.

도로: 동측 왕복 10차선, 남측 왕복 6차선, 북서측 왕복 2차선 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로, 중로, 소로 접함. 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 3일 우리은행 근저당 (을1)

매각으로 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당 (을1)

* 경기신용보증재단 가압류 (갑3)

* 유더블유제십오차유동화전문 임의경매 (갑4)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 물건명세서상 지상권 관련 내용이 있으나, 구체적인 권리 행사 내용은 명시되지 않아 일반적인 경우 매각으로 소멸되는 것으로 판단합니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 21,000,000원

* 차임: 1,670,000원

* 전입/사업일자: 2023년 1월 16일

* 확정일자: 2024년 9월 12일

* 배당신고일자: 2024년 9월 30일

* 대항력: 있음

권리분석 요약: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 별도의 인수 대상 권리는 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

현황: 4층 4061호부터 4076호까지 총 16개 호실을 '샤일리안과'라는 상호의 병원으로 통합 운영 중입니다. 본건 4069호는 외부 벽체로 구분되어 있으나, 내부적으로는 병원 공간의 일부로 사용되고 있습니다.

주변 상권: 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 밀집된 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있으며, 인근에 병원, 상점 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 호연초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 장 의 보증금 21,000,000원 중 전액 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

점유 및 이용 형태: 여러 호실이 합쳐져 병원으로 운영되는 특성상, 해당 호실(4069호)의 정확한 분리 및 원상복구 필요성 여부 검토가 필요합니다.

유동화 물건: 자산 유동화 관련 물건으로, 일반 물건에 비해 특수성이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 검색 결과, 해당 물건지 주변에 명확한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 동탄호수공원 인근에 공영주차장이 복합 문화 공간으로 조성된 사례가 있으나, 이는 혐오시설로 분류되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2지구의 일반상업지역 내 대로변에 위치한 상가로, 입지적 강점을 가지고 있습니다.

현재 병원으로 통합 운영되고 있어 안정적인 임대 수익 및 상권 활성화가 기대됩니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 반드시 고려해야 합니다.

최근 개발이 활발한 지역에 위치하여 향후 시세 상승 가능성도 점쳐볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

동탄2지구의 중심 상업지역에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

병원이란 특수 업종으로 인한 꾸준한 수요 확보가 가능합니다.

해당 물건의 면적 대비 감정가가 합리적으로 책정될 경우, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 586,000,000원

인수 보증금: 21,000,000원 (임차인 보증금)

권리상 추가 인수할 금액은 없으므로, 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 시세, 공실률, 임차 조건 등을 면밀히 분석하여, 보증금 인수 부담을 감안한 최적의 입찰가를 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 감정가의 80~90% 수준에서 보증금 인수 부담을 제외한 금액을 고려하는 것이 합리적인 접근이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.