나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73761 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리 192-23 2층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공 · 평가일 2024.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리 소재 "전대.에버랜드역" 북서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하는 바, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 중 제2층 제302호로서,

외벽 : 치장벽돌 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감,
바닥 : 장판깔기 및 타일붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4m의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.
나. 대상물건은 "302호"이나 공부상 및 현황 2층이므로, 경매진행시 유의바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

(재매각) 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경73761 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리 192-23 2층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 86,000,000원

* 토지면적: 36.00㎡ (약 10.9평)

* 건물면적: 49.01㎡ (약 14.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 재매각

* 주의사항: (재매각) 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역(전대.에버랜드역)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 및 도로

* 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 4m의 비포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(2km), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계

* 본 건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 채권자는 김OO입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 15일 접수된 주식회사진향에프엔디의 가압류(갑9)입니다.

* 이후 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

* 임차인 현황

* 본 건에는 대항력 있는 임차인 김 씨가 거주 중입니다.

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 06일

* 확정일자: 2021년 10월 13일

* 배당신고일자: 2023년 12월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권등기(을5)가 2023년 12월 15일에 등기되었습니다.

* 물건명세서상 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (임차보증금·주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 등기사항전부증명서 참조)

* 주의: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 위 물건명세서상 안내에 따라 임차인의 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 동향

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역(포곡읍 전대리)의 다세대주택 시세는 전용면적 약 49~61㎡ 기준으로 11,000만원에서 18,700만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 평당 가격으로 환산 시, 대략 733만원에서 1005만원 수준의 거래 사례가 확인됩니다. (참고: 첫 번째 거래 사례 지역 정보에 오류가 있을 수 있습니다.)

* 본 건의 건물 면적 49.01㎡ (약 14.8평) 기준, 인근 시세는 약 10,880만원에서 11,674만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 대비 시세 분석

* 본 건의 감정가는 86,000,000원으로, 최근 매매 사례를 바탕으로 추정한 시장 가치(약 10,880만원~11,674만원)보다 약 20~30% 낮게 평가되었습니다. 이는 재매각 물건으로서 가격 조정의 가능성이 있거나, 물건 자체의 상태 또는 임차인 문제 등 추가적인 고려 사항이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경

* 본건은 에버랜드 인근 지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역에 속합니다.

* 편의시설

* 인근에 버스정류장과 전철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 및 녹지

* 주변에 학교 및 공원이 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 정보

* 주변 지역에 특별히 언급되거나 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등에 해당하므로 관련 규제를 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 인수 가능성입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 명시되어 있어, 실제 배당 결과에 따라 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 재매각 물건

* 본 건은 재매각 물건으로, 이전에 유찰된 원인(가격, 권리관계 등)에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 낙찰받더라도 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 물건 상태 및 노후도

* 건물의 건축연도가 1990년으로 비교적 노후된 편이므로, 건물 내부 상태 점검 및 향후 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용 제한

* 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 있어 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가가 8,600만원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다. 인근 시세 대비 저평가된 것으로 보이며, 재매각 물건으로서 가격 메리트를 기대해 볼 수 있습니다.

* 하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 매우 중요하게 고려되어야 합니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

* 또한, 1990년에 건축된 건물로 노후도 및 관리 상태를 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가

* 인근 신축 또는 준신축 다세대 주택 시세 대비 감정가가 현저히 낮아, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 재매각으로 인한 가격 하락 가능성

* 이전 유찰로 인해 최저매각가격이 조정될 가능성이 있으며, 이는 시세 대비 더욱 매력적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

* 역세권 인근 입지

* 전대.에버랜드역 인근에 위치하여 교통 편의성이 확보되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 재매각 물건이며 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 보증금에 대한 불확실성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되었지만, 물건명세서상의 인수 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 최근 매매 사례로 본 시장가치(약 10,880만원 ~ 11,674만원)와 감정가 8,600만원을 종합적으로 고려하였습니다.

* 재매각 물건의 특성과 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 따라서, 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 권리관계 및 물건 상태에 대한 현장 확인과 임차인과의 소통을 통해 보증금 인수 여부를 명확히 파악한 후 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.