나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107888 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층120호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철 1호선 "명학역" 북동측 인근에 위치하는
두산명학아너비즈타워 1층 120호 외 1개호로서, 주위는 중·소규모의 공장과 지식산업센터
및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인접도로를 이용하여 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 명학역(지하철
1호선)이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상11층 중 1층 120호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2021.05.27)
외벽 : 커튼월 및 복합판넬 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 강화유리임.

이용상태

일련번호(가), (나) 1층 120호, 121호 공히 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식
점) 용도이나, 현황은 공실임.
※ 기준시점 현재 벽체 철거 등을 통해 2개호가 합쳐진 상태로 조사되었음.

설비내역

급배수, 위생설비 및 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 지하 주
차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설(제
1.2종근린생활시설.기숙사) 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 대기관리
권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)
<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관
한특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건은 일련번호(가), (나) 2개호가 독립성이 있는 집합건물이었으나, 벽체 철거 등을 통
해 2개호가 합쳐진 상태인 것으로 조사되었는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

120호와 121호 사이에는 명확한 경계는 없는 것으로 보이나, 구조상 외벽이 존재하고, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면등에 의해 특정 가능하며, 각 호별로 현황 및 도면에 의하여 통로가 확보되고, 현재 임대없이 공실인 바, 구조 및 현황 이용상황등을 고려했을 때 경계벽 복원이 용이하며 복원에 드는 비용은 다소의 칸막이 설치비용이 소요될 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2024타경107888 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안배원예농업협동조합 (근저당권자)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층 120호

건물명: 두산명학아너비즈타워

건물 용도: 지식산업센터, 지원시설(제1,2종 근린생활시설, 기숙사)

* 현황: 감정평가서상 1층 120호 및 1개 호실(121호로 추정)이 합쳐진 상태로, 집합건축물대장상 제1종 근린생활시설(휴게음식점) 용도이나 현재 공실임.

* 건축물대장상 건물 용도: 공장(지식산업센터), 지원시설(제1,2종근린생활시설, 기숙사)

* 사용승인일: 2021년 05월 27일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 24.36㎡ (약 7.37평)

토지 지분: 24.36㎡ (약 7.37평)

건물 면적: 79.63㎡ (약 24.09평)

건물 지분: 79.63㎡ (약 24.09평)

총 면적: 104.00㎡ (약 31.46평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,728,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 지하철 1호선 명학역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 지식산업센터 및 일부 근린생활시설이 혼재된 지역임. 안양벤처밸리의 핵심 지역 중 하나로, 벤처기업 육성 촉진지구로 지정되어 있어 관련 기업 유치 및 지원이 활발한 곳임.

2.2. 교통 접근성

인접 도로를 이용하여 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 명학역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 명학역에서 도보로 약 3~5분 거리에 위치함. 서울외곽순환도로 및 제2경인고속도로 접근성도 양호하여 인천국제공항 이용도 편리함.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본건 토지는 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 장방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 용도의 건부지로 이용 중임. 북측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있음.

주요 토지 이용 계획 및 제한 사항은 다음과 같음: 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2023년 11월 01일 접수된 천안배원예농업협동조합의 근저당권 (을1, 채권액 2,400,000,000원).

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 등기부 채권 총액

총 채권액: 2,940,000,000원.

* 세부 내역:

* 소유권 이전 (매매): 주식회사 시원 (2023.11.01)

* 근저당: 천안배원예농업협동조합 (2023.11.01, 2,400,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 속초세무서장 (2024.07.01)

* 가압류: 신용보증기금 (2024.07.16, 540,000,000원)

* 임의경매: 천안배원예 (2024.09.11, 2,099,245,791원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024.09.24)

* 압류: 원주세무서장 (2025.06.16)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

특별한 임대차 관계는 없는 것으로 파악되며, 명확한 인수 대상 임차인은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 명학역 인근 지역은 구도심의 특성과 함께 최근 벤처기업 및 지식산업센터 입주가 증가하면서 상권이 활기를 띠고 있는 추세임. 중·소규모 공장, 지식산업센터, 지원시설(근린생활시설, 기숙사 등)이 혼재되어 있으며, 역세권을 중심으로 유동인구와 단골 고객이 공존함.

4.2. 본건의 이용 현황 및 잠재력

본 건은 집합건축물대장상 제1종 근린생활시설(휴게음식점)로 등록되어 있으나, 현재는 2개 호실(120호, 121호)이 합쳐져 공실 상태임. 이는 향후 휴게음식점 등 근린생활시설로 복원하거나, 지식산업센터 또는 지원시설로서의 활용 가능성을 내포함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

명학역 주변으로 다양한 노선버스가 운행되며, 명학역(지하철 1호선)을 통해 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수함. 인근에 안양일번가, 평촌지역의 편의시설 이용도 용이하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 주변 시설

안양천이 인근에 위치하여 운동 및 여가 활동을 즐기기 좋으며, 주변에 학교, 상업시설 등이 분포하여 전반적인 생활 인프라가 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 구조 및 복원 문제

120호와 121호 사이에 명확한 경계 벽이 없는 상태로 두 개 호실이 합쳐져 있음. 구조상 외벽은 존재하나, 경계벽 복원을 위해서는 추가적인 칸막이 설치 비용이 발생할 것으로 예상됨. 현재 공실 상태이므로 복원 후 재임대 또는 자가 사용 시 추가 비용 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 높은 채권 총액 대비 감정가

총 채권액(2,940,000,000원)이 감정가(1,728,000,000원)보다 상당히 높아, 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있음. 이는 채권자들의 이해관계 및 회수 노력에 따라 경매 진행 및 결과에 영향을 미칠 수 있는 요인임.

6.3. 건축물대장상 층수 불일치 가능성

건축물대장 전유부 정보에 따르면 본건 호실(1120)이 11층으로 기재되어 있으나, 감정평가서상 및 이용상태 정보에서는 1층 120호로 명시되어 있어, 실제 현장 조사 및 확인이 필요한 부분임. 이러한 정보 불일치는 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 중요 사항임.

6.4. 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반공업지역, 벤처기업육성촉진지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, '한강폐기물매립시설 설치제한지역' 등 여러 제한사항이 존재함. 이는 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토를 더욱 복잡하게 만들 수 있음.

7. 종합 의견

두산명학아너비즈타워는 명학역 역세권에 위치한 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로, 교통 편의성과 지역 내 산업 클러스터 형성이라는 긍정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 제1종 근린생활시설로 등록되어 있어 상가로서의 잠재력도 보유하고 있습니다.

다만, 2개 호실이 합쳐진 상태로 복원 비용이 발생할 수 있다는 점, 총 채권액이 감정가를 상회하여 유찰 가능성이 높다는 점, 그리고 건축물대장상 층수 정보와 감정평가서상 정보 간의 불일치 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크입니다. 현재 공실 상태이므로 빠른 시일 내에 재활용이 가능한 경우, 낮은 낙찰가로 인해 좋은 투자 기회가 될 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 건물 상태 양호.

* 명학역 역세권에 위치하여 교통 접근성 우수.

* 벤처기업육성촉진지구 내 위치하여 산업 연계성 및 잠재수요 풍부.

* 2개 호실 합병으로 인한 복원 비용 발생 가능성이 있으나, 낮은 낙찰가율 기대.

* 제1종 근린생활시설 등록 용도로 상가, 휴게음식점 등으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,728,000,000원

인수 보증금: 0원

총 채권액: 2,940,000,000원

본 물건의 경우, 총 채권액이 감정가를 상회하고 있으며, 2개 호실 합병으로 인한 복원 비용, 층수 정보 불일치 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,209,600,000원 ~ 1,382,400,000원.

(이는 일반적인 보수적인 접근 방식이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.