나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107888 [2] 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층121호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철 1호선 "명학역" 북동측 인근에 위치하는
두산명학아너비즈타워 1층 120호 외 1개호로서, 주위는 중·소규모의 공장과 지식산업센터
및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인접도로를 이용하여 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 명학역(지하철
1호선)이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상11층 중 1층 120호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2021.05.27)
외벽 : 커튼월 및 복합판넬 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 강화유리임.

이용상태

일련번호(가), (나) 1층 120호, 121호 공히 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식
점) 용도이나, 현황은 공실임.
※ 기준시점 현재 벽체 철거 등을 통해 2개호가 합쳐진 상태로 조사되었음.

설비내역

급배수, 위생설비 및 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 지하 주
차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설(제
1.2종근린생활시설.기숙사) 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 대기관리
권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)
<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관
한특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건은 일련번호(가), (나) 2개호가 독립성이 있는 집합건물이었으나, 벽체 철거 등을 통
해 2개호가 합쳐진 상태인 것으로 조사되었는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

120호와 121호 사이에는 명확한 경계는 없는 것으로 보이나, 구조상 외벽이 존재하고, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면등에 의해 특정 가능하며, 각 호별로 현황 및 도면에 의하여 통로가 확보되고, 현재 임대없이 공실인 바, 구조 및 현황 이용상황등을 고려했을 때 경계벽 복원이 용이하며 복원에 드는 비용은 다소의 칸막이 설치비용이 소요될 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2024타경107888 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층 121호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도이나, 현황은 공실)

건물 구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상11층 중 1층 120호 외 1개호 (사용승인일: 2021.05.27)

1.3. 면적

토지면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

토지 지분: 21.68㎡ (약 6.56평)

건물면적: 70.88㎡ (약 21.44평)

건물 지분: 70.88㎡ (약 21.44평)

1.4. 매각 대상 및 감정가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,508,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철 1호선 "명학역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 중·소규모의 공장, 지식산업센터 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대중교통: 명학역(지하철 1호선) 및 인근 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성: 인접 도로를 이용하여 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

종합: 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2023년 11월 1일 접수된 천안배원예농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

경매로 인해 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(소유권이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

임대 관계는 현재 파악되지 않고 있으나(미상), 현황은 임대 없이 공실 상태입니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

주요 등기 내역으로는 소유권 이전(주식회사 시원), 근저당(천안배원예농업협동조합), 압류(속초세무서장, 원주세무서장), 가압류(신용보증기금), 임의경매(천안배원예) 등이 기재되어 있으며, 이는 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,940,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 지식산업센터와 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 산업 활동과 함께 배후 상업 수요가 공존하는 복합적인 상권 특성을 보입니다.

4.2. 주변 시설

명학역 인근은 상업 및 업무 시설이 발달해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 검색 결과, 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 1호선 명학역을 이용할 수 있어 수도권 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

5.2. 건물 시설

건물 자체적으로 급배수, 위생, 승강기, 옥내 소화전, 화재 탐지, 스프링클러, 지하 주차장 등 필수적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 상태

본건은 120호와 121호가 벽체 철거 등을 통해 합쳐진 상태로 조사되었습니다. 두 호실 사이에 명확한 경계가 없는 것으로 보이며, 구조상 외벽은 존재하나 경계벽 복원 시 칸막이 설치 비용이 다소 소요될 것으로 예상됩니다.

6.2. 임대차 현황

현재 공실 상태로 명도 관련 문제는 없을 것으로 예상되나, 임대 관계는 미상으로 조사되었으므로, 낙찰 후 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 역세권이라는 탁월한 교통 입지를 바탕으로 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 높은 물건으로 판단됩니다.

건축물 내부의 합쳐진 호실에 대한 경계벽 복원 비용이 발생할 수 있으나, 이는 복원이 용이한 점을 감안할 때 큰 투자 장애 요인이 되지 않을 것으로 보입니다.

모든 권리가 소멸되는 조건이므로 권리관계는 매우 깨끗합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

지하철 1호선 명학역과 인접하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

지식산업센터 및 상업 시설이 밀집한 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

8.2. 건물 특성

2021년 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물로, 시설의 노후도가 낮습니다.

활용도가 높은 지식산업센터 및 상가 용도로, 향후 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.3. 권리관계

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 1,508,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 상태이며, 현재 공실로 명도 부담이 없는 점 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 본건과 유사한 물건의 최근 실거래가, 임대료 수준, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

9.2. 참고 제안

본 건의 입지, 건물 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 적정 비율(일반적으로 70~90%)과 경계벽 복원 비용 등을 감안한 합리적인 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.