나이스옥션 법원경매 안양 2024타경110679 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 832-36 아트리움 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 안양시 만안구 안양동 소재 "안양여자중학교"의 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대, 다가구, 단독 등 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로 제반 주위 환경
은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 바 정류장까지 의 거리
및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 상세이용상태는 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 상대보호구역(안양여자중.고등학
교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도
시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경110679 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 832-36 아트리움 2층202호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건물 면적: 52.60㎡ (약 15.9평)

토지 면적: 32.12㎡ (약 9.7평)

일괄 매각 여부: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 289,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 안양시 만안구 안양동 소재 "안양여자중학교"의 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 다가구, 단독 등 주택과 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통인 편입니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 바 정류장까지의 거리 및 운행 상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

토지 및 도로

토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건은 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

건물 구조 및 사용승인

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호이며, 2018년 5월 15일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 상대보호구역(안양여자중.고등학교), 대기관리권역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 16일 서울중앙지방법원의 가압류 결정에 의한 신한은행의 가압류(60,539,040원)입니다.

전체 채권 총액

등기부상 채권 총액은 108,276,137원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 224,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 25일

* 확정일자: 2020년 9월 7일

* 대항력: 있음

권리 분석 요약

본 경매는 임차인 정 이 보증금 224,000,000원을 채권으로 하여 신청한 강제 경매입니다. 임차인은 전입일자 기준으로 대항력을 보유하고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 224,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상반되므로, 실제 인수 여부는 반드시 재확인 필요)

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 해당사항 없음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 안양동 일대는 다세대, 다가구, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다. 따라서 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 위주로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 시설

"안양여자중학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다. 또한, 안양고등학교, 안양예술고등학교 등 교육시설이 인근에 분포합니다.

편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경

본건 주변 지역은 전반적으로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 지도 검색 결과 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 공업 시설, 폐기물 처리 시설 등은 인근에서 확인되지 않았습니다. 이는 주거 환경 측면에서 긍정적인 요소로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정 의 존재입니다. 임차인의 보증금 224,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 예상치 못한 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

감정가 대비 높은 보증금

본건의 감정가는 289,000,000원인 반면, 임차인의 보증금은 224,000,000원으로, 두 금액의 차이가 크지 않습니다. 이는 경매 최저가 이상으로 낙찰받더라도 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 수 있음을 시사하며, 결국 낙찰자가 보증금 미회수분에 대한 책임을 져야 할 수 있습니다.

토지이용계획 제한

토지이용계획상 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등과 관련하여 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 안양동에 위치한 아트리움 도시형생활주택으로, 2018년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 보증금 224,000,000원을 가지고 있으며, 해당 임차인이 채권자로서 경매를 신청했다는 점입니다. 비록 등기부상 다수의 권리가 말소될 예정이나, 선순위 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 과정이나 보증금 관련 예상치 못한 금전적 부담을 야기할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 더불어 임차인과의 협상 가능성 등 다각적인 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물

2018년 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 건물 자체의 노후도가 낮고 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

주거 입지

안양시 만안구의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 인근 학교 등 교육 환경도 갖추고 있습니다.

시세 상승 잠재력

안양 지역의 지속적인 개발 및 부동산 시장 동향에 따라 향후 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석

* 안양동 995-29번지 (신안11/12동, 1991년식, 51.6㎡): 152,500,000원 (2026년 3월)

* 안양동 822-59번지 (다온빌리지, 2017년식, 39.04㎡): 235,000,000원 (2026년 3월)

* 안양동 387-24번지 (초원맨션B, 2003년식, 93.63㎡): 260,000,000원 (2026년 3월)

시세 분석 및 예상 입찰가

본건(아트리움 2층 202호, 2018년식, 52.6㎡)과 가장 유사한 시세 및 건축 연도를 가진 사례는 다온빌리지(2017년식, 39.04㎡, 235,000,000원)입니다. 본건이 다온빌리지보다 면적이 넓으므로, 이를 감안하면 시세는 235,000,000원보다 높게 형성될 수 있습니다.

하지만, 본건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 224,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰자가 인수해야 할 최소 비용으로 간주해야 하며, 실제로 경매에서 이 보증금액 이하로 낙찰될 경우 임차인이 보증금을 모두 회수하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금 인수 리스크를 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세와 임차인 보증금을 종합적으로 고려할 때, 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 본 가격대는 임차인 보증금(224,000,000원)을 최소한의 기준으로 삼고, 감정가(289,000,000원) 및 주변 시세를 반영한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사 보고서, 감정평가서, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.