나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경1161 [1] 부산광역시 수영구 민락동 110-8 롯데캐슬자이언트 101동 24층2401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2023.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "롯데캐슬자이언트" 101동 24층 2401호로서, 주위는 아파트단지, 단지내상가, 공동주택, 근린공원 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 35층 건물내 101동 24층 2401호로서,
·외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
·내벽 : 벽지 마감 등,
·창호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 공동현관기 및 도시가스설비 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 내부에 단지 도로망이 정비되어 있고, 본건 북동측으로 중로인 민락수변로와 남동측, 남서측 및 북서측으로 중로인 광안해변로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 사업지역기타(일단의주택지조성사업지역), 일반경관지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경1161 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 110-8 롯데캐슬자이언트 101동 24층 2401호

용도: 아파트

감정가: 707,000,000원

토지면적: 21.65㎡ (약 6.55평)

토지지분: 21.647㎡ (약 6.55평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.9393㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "롯데캐슬자이언트" 101동 24층 2401호입니다.

* 주위환경: 아파트단지, 단지내상가, 공동주택, 근린공원 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 시설은 보통입니다. 본건 북동측으로 중로인 민락수변로와 남동측, 남서측 및 북서측으로 중로인 광안해변로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 민락초등학교가 인근에 위치하며, 광안리 해변과 인접하여 주거 환경이 쾌적합니다. 단지 내 및 주변에 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2019년 9월 10일 접수된 전북은행 근저당권 (을11)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 이력: 이진욱, 전병길, 김상희(지분) 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 후순위 권리: 말소기준권리보다 나중에 등기된 모든 근저당권, 가압류(중소벤처기업진흥공단, 농협은행, 농업협동조합중앙회, 서울보증보험) 및 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액: 등기부상의 총 채권액은 약 870,820,562원(870,820,562원)으로, 감정가를 초과합니다. 그러나 임의경매 개시결정의 채권자가 말소기준권리보다 후순위에 있어 낙찰자는 해당 채권액을 인수하지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약상 해당 권리가 등재되어 있지 않거나 이미 말소 예정으로 보입니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임대관계: 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* 인수 보증금: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 0원이라는 점을 고려할 때 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮습니다. 하지만 실제 점유 현황 및 인도 가능 여부는 현장 확인을 통해 반드시 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산광역시 수영구 민락동은 해변 접근성이 뛰어나고 주거 인프라가 잘 구축된 지역입니다. 롯데캐슬자이언트는 대규모 아파트 단지로, 지역 내 주거 중심지 역할을 하고 있습니다.

* 단지 내 상가와 주변 근린생활시설이 다양하게 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 광안해변로, 민락수변로 등 주요 도로와의 접근성이 좋아 외부와의 연계성 또한 우수하며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 민락초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 단지 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있으며, 광안리 해변이 인접하여 여가 및 문화 활동을 즐기기에 매우 유리한 환경입니다.

* 주변 환경: 아파트 단지와 근린공원이 어우러진 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 거주자가 누구인지, 인도명령 대상인지 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 예상되지만, 예상치 못한 변수가 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 격차: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시세의 차이, 또는 부동산 시장 변동성 등으로 인해 발생할 수 있으며, 입찰 시 감안해야 할 요소입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권과 같은 권리가 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있는지 여부를 철저히 확인해야 합니다. (현재 등기부상 특이사항 없음)

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동의 롯데캐슬자이언트 아파트로서, 탁월한 입지 조건, 잘 갖춰진 생활 인프라, 그리고 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대관계가 미상이고 인수되는 보증금이 0원이라는 점, 그리고 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 점은 신중한 검토가 필요합니다. 이러한 부분을 면밀히 확인하고 합리적인 가격으로 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광안리 해변 인근, 초등학교 도보 통학권, 편리한 교통망.

* 안전한 권리 관계: 말소되는 권리들로 인한 낙찰자의 부담 최소화.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 최근 실거래가 수준에서 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

* 안정적인 주거 수요: 대단지 브랜드 아파트로서 꾸준한 수요 확보.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 실거래가: 2026년 5월 21일, 56,000만원 (7층); 2026년 7월 14일, 58,000만원 (16층); 2026년 7월 21일, 57,000만원 (11층).

* 감정가: 70,700만원

* 최근 실거래가 평균 약 57,000만원 ~ 58,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가 70,700만원은 최근 시세보다 상당히 높은 편입니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 실거래가 수준에서 약간의 가산점을 두어 안정적으로 낙찰받을 수 있는 가격으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 59,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.