나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9231 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 105 주엽역삼부르네상스 나동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "주엽역(지하철3호선)" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 주엽역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하7층, 지상11층 건내 제나동 제1층 제105호, 제106호, 제107호, 제108호, 제109호, 제110호로서,
(사용승인일 : 2020.10.15.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : -.

이용상태

6개호 일체로 근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

나동 기준으로 북서측, 북동측 및 남서측으로 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2024.11.12.)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주엽초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
기호2) 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2024.11.12.)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주엽초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
기호3) 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2024.11.12.)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주엽초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 본건은 경계벽을 일부 제거한 후 일체로 사용 중이나 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정이 가능하고, 경계벽 복원이 용이하며 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되는 점과 평가목적의 등을 고려하여 구애됨이 없이 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 6개호 일체로 근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경9231 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 105, 주엽역삼부르네상스 나동 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 6,341,000,000원

토지 면적: 46.02㎡ (약 13.92평)

건물 면적: 187.34㎡ (약 56.67평)

토지 지분: 46.0243㎡

건물 지분: 187.34㎡

사용 승인일: 2020년 10월 15일

1.3. 매각물건 명세

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 6개 호실이 일체로 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "주엽역(지하철 3호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 환경

차량으로의 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 3호선 주엽역이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 뛰어납니다.

2.3. 건물 정보

건물명: 주엽역 삼부르네상스 나동

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 평스라브 지붕 (지하 7층, 지상 11층)

본건은 나동 1층 105호에 해당합니다.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역입니다.

소로1류, 중로1류, 광로3류 등 다양한 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(주엽초등학교)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 5월 25일자 하나은행 근저당 (공동담보목록) 입니다.

이후 접수된 권리(소유권이전, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없습니다.

등기부 채권 총액: 4,800,000,000원 (하나은행 근저당 기준)

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본건은 6개 호실이 일체로 합쳐져 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중에 있습니다.

경계벽 일부 제거 후 통합 사용 중이나, 각 전유 부분의 복원은 용이할 것으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특징

주엽역 역세권에 위치하여 유동인구가 많으며, 주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

일반상업지역에 해당하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주엽역 인근에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 편의성

지하철 3호선 주엽역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

유동화 물건으로, 금융 구조가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 이용 상태 관련

현재 6개 호실을 통합하여 운영 중이므로, 향후 개별 호실 분리 또는 재구성이 필요할 경우 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

경계벽 복원 용이성이 평가에 반영되었으나, 실제 복원 시에는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 주엽역 초역세권에 위치한 상가로, 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다.

2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당하며, 현재 6개 호실이 통합되어 일반음식점으로 운영 중인 것으로 보입니다.

모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

다만, 6개 호실 통합 운영으로 인한 복원 문제 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

주엽역 초역세권 입지로 인한 높은 유동인구 및 접근성.

주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집으로 인한 안정적인 배후 수요 확보.

최신 축 건물 (2020년 사용 승인)로 인한 낮은 유지보수 비용 기대.

상업지역 내 위치로 다양한 업종의 운영 가능성.

향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 6,341,000,000원입니다.

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 물건의 현 상태 및 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가 대비 낙찰가율은 일반적으로 70~90% 수준에서 형성될 수 있으나, 본건의 경우 특수 물건(유동화, 통합 호실)임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 상권 시세 조사, 관련 법규 검토 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.