나이스옥션 법원경매 고양 2025타경60158 [1] 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 "문산동중학교" 남서측 인근에 위치하는
다세대주택(통칭 "스타파크힐2차") 제4층 제402호로서, 주위는 아파트단지,
근린생활시설, 단독주택등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며,
시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 중 4층 402호로서,
외벽은 드라이비트 및 일부 석재붙임등 마감
창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(상세이용내역은 "건물이용현황도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 장방형 토지로서 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 문산리 69-5
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교,반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL
031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>.

- 문산리 69-6
도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(소로1-문산10)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교,
반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경60158 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5, 4층 402호 (스타파크힐2차)

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 37.34㎡ (약 11.3평)

토지 지분: 37.344㎡ (약 11.3평)

건물면적: 76.96㎡ (약 23.3평)

건물 지분: 76.963㎡ (약 23.3평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건축 연도: 2017년 ~ 2019년 (준공 관련 서류 기준)

총 층수: 8층

본건 해당 층: 4층

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

외벽: 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감

창호: 샷시 창호

주요 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 "문산동중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 시내로의 접근성 등 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지는 장방형으로 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 문산동중학교 인근의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (추가 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 9월 5일자 은평세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 점유/전입: 조 )

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 1일

* 확정일자: 2021년 3월 10일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 6월 15일

* 주의사항: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존 (2020.09.11)

* 소유권 이전 (2021.04.01)

* 주택임차권 (을3, 2023.06.15): 조현민, 보증금 209,000,000원, 전입 2021.04.01, 확정 2021.03.10. (매수인 인수 대상)

* 압류 (은평세무서장, 2022.09.05): 말소기준권리

* 기타 압류, 가압류 다수 (모두 말소 예정)

총 채권액 합계: 약 1,277,000,000원

4. 상권분석

문산읍 지역 특성상 대규모 상업 지구보다는 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 본건 주변으로 아파트 단지와 상가 건물들이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 문산동중학교 (인근 위치)

5.2. 의료시설

* 본건 인근에는 다양한 규모의 의원급 의료시설이 위치하고 있습니다. (예: 문산제일병원 등)

5.3. 편의시설

* 주변에 마트, 은행, 식당 등 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 있습니다.

5.4. 교통

* 주변 버스 노선을 통해 파주 시내 및 수도권 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 보증금 209,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 만약 해당 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 하는 부담이 발생합니다. 이는 예상 낙찰가 산정에 매우 중요한 변수가 됩니다.

6.2. 공동담보 및 복잡한 권리 관계

복수의 채권이 설정되어 있으며, 공동담보 물건이 존재할 가능성이 있습니다. 권리 분석을 철저히 하여 인수되는 권리가 있는지 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 연식과 양호한 건물 상태를 가지고 있으나, 2억원이 넘는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 큰 물건입니다. 해당 임차인의 보증금 전부가 경매 절차에서 변제될 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 그렇지 않을 경우 매수인의 실제 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다. 입찰 시에는 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축에 가까운 건물 연식 (2017년~2019년 준공 추정)

* 파주시 문산읍의 주거지 내 위치

* 대항력 있는 임차인 보증금 전액 변제 시, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 권리관계, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

최근 주변 유사 물건의 거래가(월드파크빌, 전용 78.72㎡, 2002년식) 110,000,000원 수준이었으나, 본건은 건물 연식이 훨씬 신축(약 2017년~2019년)으로 감정가 224,000,000원은 이와 다소 차이가 있습니다.

가장 큰 변수인 임차인 보증금 209,000,000원 전액 인수 시, 매수인의 총 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 감정가를 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상되는 총 부담액이 감정가를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정해야 합니다.

잠재적 리스크를 고려하여, 본건의 감정가 대비 약 45% 수준으로, 보수적인 예상 입찰가를 100,000,000원으로 산정합니다. 이는 임차인 보증금 인수 부담이 발생할 경우에도 손실을 최소화할 수 있는 가격이며, 만약 보증금이 전액 배당으로 처리될 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.