나이스옥션 법원경매 고양 2024타경88487 [1] 경기도 파주시 문산읍 문산리 OOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "파주고등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 문산역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 중 제801호로서

외벽: 드라이비트 마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로 "공동주택 및 업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문산리 69-5
도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>

문산리 69-6
도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(소로1-문산10)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 내부구조 및 이용상태 등은 건축물관리대장상 건축물현황도 및 표준적 이용상황, 유사건물 탐문조사 등을 참조하였으며 외부관찰, 현황도 등으로 보아 베란다가 소재하는 것으로 추정되나 진출입 가능여부는 불분명하오니 참고하시기 바람.

- 등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금179,000,000원’, 임차권자 ‘김유진’ 으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 4번 2023년 11월 24일 제86068호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 한국주택금융공사가 2026. 3. 13.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경88487 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5 8층 801호

건물 용도: 오피스텔

1.2. 2.토지 정보

토지 면적: 27.27㎡ (약 8.25평)

토지 지분: 27.275㎡ (약 8.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 3.건물 정보

건물 면적: 56.21㎡ (약 16.99평)

건물 지분: 56.209㎡ (약 17.00평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지상 8층 중 제801호

1.2. 4.이용 상태

본건은 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

1.3. 1.감정평가액: 201,000,000원

1.3. 2.매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 3.경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리에 위치하며, "파주고등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 근거리에 문산역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 분석

소재지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 다만, 가축사육제한구역(전부제한) 및 상대보호구역(문산동중학교, 파주교육지원청 확인 필요) 등 관련 법규의 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 등기사항전부증명서상 말소기준권리인 을구 3번 근저당(류원기, 2023.04.07.) 이하 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑1: 소유권보존 (주식회사하나주택)

* 을3: 근저당 (류원기, 90,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 주택임차권 (김유진, 179,000,000원)

* 갑3: 가압류 (경기신용보증재단, 20,000,000원)

* 갑4: 강제경매 (한국주택금융공사, 196,686,274원) - 본 경매 사건

* 갑5: 압류 (성남세무서장)

* 갑6: 압류 (분당세무서장)

총 등기부채권액은 289,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (등기부상 김유진)

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-18

* 확정일자: 2021-11-02

* 배당신고일자: 2023-11-24

* 대항력: 없음

3.2. 1.임차인 김 관련 중요 사항

본건에는 주택임차권이 설정되어 있으나, 임차인 김 의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 특히, 신청채권자인 한국주택금융공사는 임차권자의 채권양수인으로서, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 매각 절차를 통해 해당 주택임차권은 말소될 예정이며, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

3.3. 1.소멸 권리

을구 3번 근저당(류원기, 2023.04.07.) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸합니다. 여기에는 주택임차권(을구 4번) 또한 포함됩니다.

3.3. 2.인수 권리

본 경매 물건은 인수해야 할 유치권, 유증, 지상권 등 별도의 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 본건 건물의 용도

본 건물은 공동주택 및 업무시설로 복합 용도로 사용되고 있으며, 본건 801호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업시설

본건 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 문산 시가지의 중심부에 위치하여 상권의 기능성을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

파주고등학교가 인근에 있으며, 문산동중학교가 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 다만, 문산동중학교 관련 보호구역 설정 여부는 파주교육지원청에 재확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

문산읍내에 기본적인 의료시설이 분포되어 있을 것으로 예상되며, 응급 상황 발생 시 파주시 내 병원 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 김 의 보증금은 인수되지 않으며, 임차권 등기 말소에 동의하여 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 이사 절차 진행 시 점유자와의 원활한 소통은 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

학교 보호구역, 가축사육제한구역 등 지역 관련 법규가 존재하나, 오피스텔 용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 전반의 경기 변동 및 지역 개발 상황에 따라 향후 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 여건과 기본적인 생활 인프라를 갖춘 입지입니다. 특히, 임차인의 보증금이 인수되지 않는다는 점에서 낙찰 후 명도 관련 부담이 적은 물건입니다. 일반적인 업무시설(오피스텔)로서의 가치와 더불어, 지역 내 주거 및 상업 복합단지의 일부로서 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 보증금 미인수로 인한 명도 부담 최소화.

* 문산역 인근의 교통 편의성.

* 오피스텔로서의 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 지역 내 복합 용도 건물로서의 안정성.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 조사

본건의 현 시세 파악을 위해서는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 포함한 면밀한 시장 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 201,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정합니다. 현재 시장 상황 및 본건의 입지, 건물 상태, 향후 환금성 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시점에서의 적정 예상 입찰가 범위는 감정가의 85%~95% 수준인 약 170,850,000원에서 190,950,000원 사이로 추정됩니다. 다만, 이는 잠정적인 추정치이며, 철저한 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.