나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3688 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 2층213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2024.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동선동1가 소재 4호선 지하철역 "성신여대입구역" 북동측 인근에
위치며 주위는 음식점, 주점, 위락시설, 점포, 주상 복합빌딩, 단독주택, 다세대주택, 오피
스텔텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중
교통 이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 11층 건내 2층 213호(기호1), 2층 214호(기호2)로서,
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 판넬위 페인팅 마감.

이용상태

본건 기호1,2는 상호 경계 구분없이 하나의 용도(스터디카페)로 이용하였으나, 현재는 미상임.

설비내역

공용 위생 및 급·배수설비, 소화설비. 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 집합건축물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 문화시설) 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로 및 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심,자세한사항별도확인:도시계획
과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3688 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 2층 213호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 498,000,000원

* 토지면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

* 토지지분: 14.82㎡

* 건물면적: 66.36㎡ (약 20.08평)

* 건물지분: 66.36㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성북구 동선동1가, 지하철 4호선 "성신여대입구역" 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 음식점, 주점, 위락시설, 점포, 주상복합빌딩, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도가 양호함.

* 토지: 부정형 완경사의 토지로서 집합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 문화시설) 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건은 주위로 소로 및 세로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 이원준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 인수 보증금 합계는 0원임. 임차인의 보증금 및 차임이 없으므로 새로운 소유자가 인수할 금전적 부담은 없으나, 대항력이 없는 임차인이므로 경매 절차에 따라 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부 현황

* 본건의 말소기준권리는 2018년 1월 9일자 하나은행의 근저당권(을5)임.

* 집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 압류 등의 권리들이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 등기부채권 총액은 9,868,000,000원으로, 이는 본건의 감정가(498,000,000원) 대비 매우 높은 수준임.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 지하철 4호선 성신여대입구역 인근으로, 대학가 상권과 주거지가 혼합된 지역 특성을 보임.

* 주변에 음식점, 주점, 점포, 오피스텔 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 편임.

* 건물 내 213호(본건) 및 214호는 215호, 216호와 함께 경계벽 없이 하나의 공간(스터디카페)으로 이용되었으나, 현재는 공실 상태임. 이는 임대 공백의 가능성을 시사함.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 성신여대입구역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스가 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수함.

* 편의시설: 주변 상업지구 발달로 인해 쇼핑, 외식, 문화 등 다채로운 편의시설을 쉽게 이용할 수 있음.

* 주거 및 업무환경: 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있어, 상업시설 운영 시 안정적인 고객 확보가 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 경매 진행 및 인수 과정에서 예상치 못한 법적 또는 행정적 절차가 수반될 가능성이 존재함.

* 결합 사용 및 현재 공실: 본건(213호, 214호)은 인접 호실(215호, 216호)과 터서 사용 중이며 현재 공실 상태임. 향후 임대 재개 시 공간의 재구획이나 원상복구 등에 대한 협의 및 추가적인 비용이 발생할 수 있음.

* 과도한 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 유찰 가능성을 높이며 권리 관계의 복잡성을 시사함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본건은 성신여대입구역이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 근린상가로서, 교통 및 접근성이 매우 우수함.

* 다만, 현재 공실 상태이며 인접 호실과 통합되어 사용된 이력이 있고, 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 높은 수준이라는 점은 본건의 잠재적 리스크 요인임.

* 유동화 물건이라는 특성 또한 추가적인 검토가 필요한 부분임.

* 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 성신여대입구역과의 높은 접근성은 임대 수요 확보에 유리하게 작용함.

* 상권 잠재력: 대학가 및 주거/업무 밀집 지역의 특성상, 다양한 업종의 상업시설로서의 가치를 지님.

* 시세보다 낮은 낙찰 가능성: 높은 채무 총액으로 인해 경매 유찰이 거듭될 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있음.

* 공간 활용성: 기존 스터디카페 용도를 고려하여 리모델링 또는 재활용을 통한 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 498,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 인접 호실과의 통합 사용 이력, 그리고 매우 높은 등기부채권 총액 등의 리스크 요인을 면밀히 고려하여 신중하게 접근해야 함.

* 인수할 임차인 보증금은 없으므로, 순수하게 부동산의 실질적인 가치와 향후 임대 수익률, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

* 주변 상권의 임대 시세 및 공실률, 그리고 권리 관계의 복잡성을 고려하여 적정 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.