나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113318 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 30-1 도봉한신아파트 105동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "누원고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1,7호선, 도봉산역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 17층 건물 내 15층 1506호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 동측으로 마들로 및 서측으로 도봉로180가길 등의 도로가 소재하며, 단지내 도로가 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 고속철도(저촉), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 일반철도(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-01-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경113318 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 30-1 도봉한신아파트 105동 15층 1506호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 1995년 9월 30일

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 및 규모

감정가: 626,000,000원

토지면적: 34.05㎡ (약 10.30평)

토지 지분: 34.047㎡ (약 10.30평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평) (전용면적)

건물 지분: 84.94㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축물 정보: 총 17층 중 15층에 위치하며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 17층 건물입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "누원고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 및 7호선 도봉산역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

아파트 단지는 동측으로 마들로, 서측으로는 도봉로180가길과 접하고 있으며, 단지 내 도로와 잘 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 거주 중이나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 김애자

보증금: 18,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2024년 3월 22일

배당신고일자: 2024년 10월 2일

대항력: 없음

* 임차인: 이효재

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2024년 5월 7일

배당신고일자: 2024년 8월 19일

대항력: 없음

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2020년 10월 7일 접수)을 기준으로, 이후 설정된 근저당, 압류, 가압류 등의 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 878,303,583원입니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건 주변에는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 주변 시설

본건은 도봉한신아파트 단지 내에 위치하며, 총 25개 동, 2678세대로 이루어진 대단지입니다. 1995년에 사용 승인된 아파트로, 최고 17층 규모입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

주변에는 누원고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 주차 정보

총 주차 대수는 670대이며, 이 중 지상 주차 4대, 지하 주차 80대가 가능합니다. 지하 주차장 내 전기차 충전기는 39대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획 수립 가능 여부에 대한 도시계획과 사전 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 고속철도, 일반철도, 도로(소로3류, 중로1류) 저촉 및 접합 사항이 확인됩니다.

그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대/절대 보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 다양한 도시계획법규 및 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

6.2. 기타 특이사항

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 기타 상세 내역은 미상입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동에 위치한 도봉한신아파트 105동 15층 1506호로, 감정가는 6억 2600만원입니다. 아파트 단지로서 기본적인 주거 편의시설 접근성 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 또한, 임차인들은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 토지이용계획상 철도 저촉 등 일부 제한사항이 존재하며, 유동화 물건이라는 점은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 도봉구에 위치한 대단지 아파트 물건으로, 지역 내 선호도가 있을 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리 설정으로 권리 분석이 용이하며, 매각으로 인한 권리 소멸이 확실시됩니다.

* 도봉산역 등 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 향후 재건축 또는 지역 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 1일 7층 매물이 62,000만원, 15층 매물이 60,000만원에 거래되었으며, 2026년 7월 3일 16층 매물이 65,000만원에 거래되었습니다. (참고: 제공된 거래일자 2026년 6월, 7월은 미래 시점입니다.)

본건은 15층으로, 최근 거래된 15층 매물(60,000만원)과 동일한 층수입니다.

감정가는 626,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없으며, 권리상 인수사항은 없습니다.

따라서, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 600,000,000원 ~ 630,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최근 시세 변동 추이, 경쟁 물건 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.