나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121593 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 "사가정역" 남동측 인근에 위치며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 제4층 제403호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

복층형 오피스텔(별첨 "내부구조도" 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목지구중심), 가축사육제한구역(문의:
보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>.

*기호2 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목지구중심), 가축사육제한구역(문의:
보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m
(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호3 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목지구중심), 가축사육제한구역(문의:
보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m
(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경121593 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 제4층 제403호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제403호

건물 사용승인일: 2020-12-23

용도: 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.62㎡ (약 2.91평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.76㎡ (약 7.19평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 9.62㎡ (약 2.91평)

건물지분: 23.76㎡ (약 7.19평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 262,000,000원

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는 임차인

주의사항:

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 "사가정역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용이 무난한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 3필 일단의 부정형 평탄한 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건은 남서측으로 소로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

*기호1: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목지구중심), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

*기호2: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목지구중심), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

*기호3: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목지구중심), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 27일 접수된 경기수산업협동조합의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번의 주택임차권(2024년 3월 25일 접수, 권리자: 정보희, 권리금액: 250,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다. 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정보희

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-03

확정일자: 2021-07-26

배당신고일자: 2024-03-25

대항력: 있음

비고: 임차권 등기(을1), 강제경매 신청 채권자(갑5)

3.4. 기타 등기부 요약

등기부채권 총액: 899,000,000원

(주요 권리: 소유권이전 2번 신탁등기 말소, 가압류, 강제경매, 가압류)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 지하철 사가정역 인근으로, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 시장 동향

최근 2024년 6월 12일에 본건과 동일한 건물(그라시아) 내 5층, 전용면적 24.53㎡ 호실이 25,000,000원 (2억 5천만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(262,000,000원) 및 건물 규모 등을 고려할 때, 현재 시장가를 반영하는 주요 지표로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 지하철 사가정역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 의료기관 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 혐오시설

주변을 조사한 결과, 특별히 혐오 시설이 인접해 있거나 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 정보희씨의 보증금 250,000,000원입니다. 임차인의 전입일자(2021.09.03) 및 확정일자(2021.07.26)가 말소기준권리(2024.08.27 가압류)보다 앞서므로, 임차인은 대항력을 가지며 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가 및 최근 거래가가 임차인의 보증금과 유사한 수준이므로, 경매 낙찰가에 따라 잔여 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

다수의 가압류 및 임차권 등기 등이 존재하여 복잡한 권리관계를 형성하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 사가정역 인근에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 내부 복층형 구조로 활용도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가 및 최근 시세와 유사하여 인수 부담이 클 수 있다는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 권리 분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있어 배당에서 전액 변제될 가능성도 있으나, 낙찰가에 따라 변동될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 양호함.

* 사가정역 초역세권으로 교통 및 입지 우수.

* 주변 지역의 지속적인 개발 가능성.

* 임차인 인수 조건 극복 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 262,000,000원이며, 최근 동일 건물 내 유사 면적 오피스텔이 250,000,000원에 거래되었습니다. 임차인의 보증금이 250,000,000원이고 대항력이 있어 잔여 보증금 인수 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 고려할 때, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 충당될 가능성을 염두에 두고, 보수적으로 시세 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

※ 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경매 진행 시 변동 사항, 임차인 보증금 인수 여부 등 실제 인수 비용을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 단순 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.