나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123858 [1] 서울특별시 강북구 수유동 519-44 설악빌라트 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123858 [1] 서울특별시 강북구 수유동 519-44 설악빌라트 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경123858
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로57길 19, 제2층 제201호 (수유동,설악빌라트)
• 감정가: 365,000,000원
• 최저가: 186,880,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매9계 2024타경123858 | 소재지: 서울특별시 강북구 인수봉로57길 19, 제2층 제201호 (수유동,설악빌라트) | 감정가: 365,000,000원 | 최저가: 186,880,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호

서울북부지방법원 2024타경123858 (1)

소재지

서울특별시 강북구 수유동 519-44 설악빌라트 제2층 제201호

용도

다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대주택)

감정가

365,000,000원

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적

32. 51㎡ (약 9.83평)

건물면적 (전용면적)

53. 40㎡ (약 16.15평)

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강북구 수유동 '우이초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 주택 밀집 지역으로, 주거 환경은 비교적 양호한 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난합니다. 주요 간선도로 접근성 및 대중교통망을 고려할 때 도심 및 외곽지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

2.3. 생활 정보

인근에 '우이초등학교'가 소재하여 학군 접근성이 우수합니다. 다세대주택 밀집 지역 내 근린생활시설이 주변에 소재하여 일상생활 편의성이 확보되어 있습니다. 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있는 지역입니다.

2.4. 혐오시설 정보

외부 지도서비스 및 검색을 통해 현재까지 확인된 인근 혐오시설은 없습니다.

3. 물건 상세 및 상권 분석

3.1. 건물의 구조 및 설비

철근콘크리트 구조로 건축되어 내구성이 양호합니다. 외벽은 석재붙임 등 마감, 창호는 샤시창호입니다. 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비 외에 승강기설비 및 주차장이 되어있어 거주 편의성이 높습니다.

3.2. 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 직접적인 상권 분석의 대상은 아니나, 주변에 소재하는 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 상권 활성화보다는 주거 안정성 및 생활 편의성에 중점을 두고 분석해야 합니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 2필지 일단의 토지로서, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하)에 해당합니다. 고도지구 및 제2종일반주거지역(7층이하) 제한은 장래 재건축 시 용적률 및 층수 제한으로 작용할 수 있으므로, 해당 제한을 사전에 인지해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 관계 현황

본건은 부동산강제경매 사건입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 신OO으로 동일인인지는 서류상 명확하지 않으나, 채무자와 소유자가 동일인인 것으로 추정됩니다. 채권자가 강제경매를 신청한 것으로 보아 권리 관계의 복잡성은 높지 않은 것으로 판단됩니다.

4.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)입니다. 낙찰자는 매각대금 납부 후 임차인의 유무를 확인하고, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 여부 및 배당요구 현황 등을 면밀히 분석해야 합니다. 현재 미상인 점이 가장 큰 권리 분석 리스크입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 리스크

임대관계 미상: 임차인의 대항력 여부가 불분명하므로, 명도(인도) 난이도 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

고도지구 제한: 향후 건물 가치 상승 요인 중 하나인 재건축 시 건축 제한(28m 이하)이 따르므로, 장기 투자 관점에서 해당 제한을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 강북구 수유동 소재의 다세대주택으로, '우이초등학교' 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 환경은 양호합니다. 감정가 3억 6천 5백만 원을 기준으로, 토지면적 약 9.83평, 전용면적 약 16.15평의 적정한 면적을 확보하고 있습니다. 난방설비, 승강기 및 주차장 등 편의시설을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 임대차 관계 미상은 반드시 입찰 전 현장조사 및 추가 확인이 필요한 부분입니다.

6.2. 투자 포인트

실거주 용이성: 승강기 및 주차장 등 선호도 높은 편의시설을 갖추고 있으며, 초등학교가 인접하여 실거주 목적의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대중교통 접근성: 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 직장인 또는 학생 거주 수요 확보에 유리합니다.

감정가 기준: 서울 지역에서 비교적 적정한 수준의 감정가로 책정되어 있어, 1회 또는 2회 유찰 시 경쟁력 있는 가격으로 매입할 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계