나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122084 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-5 힐링프로빌 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122084 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-5 힐링프로빌 제4층 제404호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경122084
• 주소: 서울특별시 도봉구 우이천로38라길 17-17, 제4층 제404호 (쌍문동,힐링프로빌)
• 감정가: 207,000,000원
• 최저가: 165,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매9계 2024타경122084 | 소재지: 서울특별시 도봉구 우이천로38라길 17-17, 제4층 제404호 (쌍문동,힐링프로빌) | 감정가: 207,000,000원 | 최저가: 165,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경122084 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경122084 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-5 힐링프로빌 제4층 제404호

물건종별: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형다세대)

감정가: 207,000,000원

토지면적: 26.71㎡ (약 8.01평)

건물면적: 34.75㎡ (약 10.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 사OO

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, '효문중학교'에서 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트 및 중·소규모의 근린생활시설이 혼재된 곳으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입은 원활하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 우이신설선 4.19민주묘지역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite:1, cite:2]. 효문중학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 양호하며, 4.19민주묘지역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건으로, 토지와 건물 일괄매각으로 진행됩니다. 등기부상 소유자는 사OO이며, 강제경매 절차를 통해 기존 채무가 소멸되므로 낙찰자는 일반적으로 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다. 다만, 현황 조사 시 임대 관계는 미상으로 확인되어, 현재 거주 중인 임차인이 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상 본 건 토지는 다음과 같은 제한 및 규제를 받습니다:

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합).

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률).

상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인 요망) (교육환경 보호에 관한 법률).

대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법).

과밀억제권역 (수도권정비계획법).

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2024.9.10. ~ 2029.9.9. (지목 도로 한정)).

이러한 규제 사항들은 향후 건축 행위나 토지 이용에 영향을 줄 수 있으므로, 자세한 내용은 관련 법규 및 관할 관청을 통해 재확인이 필요합니다. 공부상 권리관계는 명확하며, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 쌍문동 460-5 일대는 주거 지역이면서도 중·소규모의 근린생활시설이 함께 발달해 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어진 곳입니다. 주변에는 다양한 소매점, 음식점, 카페 등 생활 편의 시설이 분포하고 있어 거주민들의 일상생활 영위에 부족함이 없을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 4층에 위치하며, 전용면적 34.75㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 실용적인 공간 활용이 가능합니다. 위생, 급배수, 승강기, 화재 탐지 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 시스템으로 난방비 효율을 높일 수 있습니다. 건물 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 인근에는 효문중학교를 비롯하여 초등학교, 고등학교 등 교육 시설이 있으며, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설도 가까운 거리에 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 만약 현재 거주 중인 임차인이 있거나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 지정 기간 동안 거래에 제약이 있을 수 있습니다. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받으므로, 향후 증축이나 용도 변경 등 개발 시에는 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다. 현재까지 파악된 혐오시설 정보는 없으나, 이는 추가적인 현장 답사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 본 다세대주택은 도심 접근성과 생활 편의 시설을 두루 갖춘 실거주 및 투자용으로 잠재력을 가진 물건입니다. 효문중학교와 지하철역이 근거리에 있어 입지적 장점이 있으며, 내부 상태 및 설비 역시 일반적인 주거용으로 사용하기에 무리가 없어 보입니다. 다만, 강제경매 물건의 특성상 명도 관련 변수를 신중하게 고려해야 하며, 토지이용계획상의 여러 제한 사항들을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 접근성:** 지하철 4.19민주묘지역과 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 서울 시내로의 이동이 용이합니다 [cite:1, cite:2].

2. **생활 편의 시설:** 학교, 마트, 병원 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. **실거주 적합:** 방 2개, 거실 구조로 신혼부부나 소가족이 거주하기에 적합한 공간입니다.

4. **향후 가치 상승 가능성:** 지역 개발 계획 등과 연계될 경우 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

5. **경매 절차의 이점:** 강제경매 물건으로, 적정 가격에 낙찰 받을 경우 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계