나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5247 [1] 서울특별시 구로구 구로동 636-62 제에이동 제아이1층 제115호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5247 [1] 서울특별시 구로구 구로동 636-62 제에이동 제아이1층 제115호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2024타경5247 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로54길 4, 제에이동 제아이1층 제115호 | 감정가: 154,000,000원 | 최저가: 78,848,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경5247 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 636-62 제에이동 제아이1층 제115호

용도: 판매시설

감정가: 154,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자/채권자: 이OO / 권OO / 주OOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

토지면적: 10.85㎡ (약 3.28평)

건물면적(전용): 17.64㎡ (약 5.34평)

제시외 건물면적: 17.00㎡ (약 5.14평) - 제시외 건물 포함 총 사용면적: 약 34.64㎡ (약 10.48평)

건물 구조 및 연식: 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물 내, 1995.04.13. 사용승인

1.3. 감정평가 요약 현황

본건은 서울 구로역(지하철1호선) 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유통단지, 근린생활시설, 아파트 및 중소규모 공장 등이 소재하는 준공업지대입니다.

교통여건은 구로역과 버스정류장 등이 인접하여 양호한 편입니다.

현재 집합건축물대장상 판매시설로 등재되어 있으며, 기준시점 현재 공실상태입니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 접근성

본 물건이 위치한 단지는 경인로와 연계된 도로를 통하여 차량 진출입이 용이하며, 지하철 1호선 구로역이 인근에 있어 대중교통 이용 여건이 매우 우수합니다.

이는 물류 이동 및 고객 접근성이 중요한 판매시설 용도에 큰 강점으로 작용합니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

본 물건은 유통단지, 공장, 아파트가 혼재된 준공업지역에 위치합니다.

주변에는 대규모 유통 및 상업시설이 밀집되어 있어 상권이 형성되어 있습니다.

다만, 준공업지대의 특성상 주거 지역과 달리 소음, 차량 통행, 물류 활동 등으로 인한 혼잡함이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 일반철도, 철도보호지구, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 제한이 있으나, 이는 해당 지역에 일반적으로 적용되는 사항으로 재개발 목적이 아니라면 현재 이용상태에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 혐오시설 검토

특이할 만한 대규모 혐오시설(예: 공동묘지, 폐기물 처리장)은 주변에서 확인되지 않았습니다.

다만, 준공업지대에 위치하여 중소규모 공장 및 유통 시설이 혼재되어 있으므로, 이로 인한 환경적 요소(소음, 물류 차량 등)는 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 등기사항

본 물건은 토지와 건물 일괄매각 건으로, 매수인은 소유권 이전과 동시에 토지와 건물을 모두 취득하게 됩니다.

경매구분은 부동산 임의경매이며, 이는 채무자 소유의 부동산에 설정된 담보권 실행을 위한 경매입니다.

제시외 건물(철골조 다락 약 17㎡)이 포함되어 매각되므로, 실제 사용 가능한 면적이 늘어나는 이점이 있습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

주의사항으로 제시외 건물(철골조 다락 약 17㎡)이 포함되어 있습니다.

제시외 건물은 공부(대장)에 등재되지 않은 불법 건축물일 가능성이 있으므로, 이 경우 매수 후 관할 관청으로부터 이행강제금 부과 또는 철거 명령이 내려질 잠재적 리스크가 존재합니다.

다만, 감정평가에 포함된 만큼 현황대로 이용되는 경우가 많으나, 법적 리스크는 인지해야 합니다.

현재 공실상태이며 임대관계는 미상입니다. 낙찰 후 임차인을 직접 유치해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황 및 잠재력

본 물건이 속한 구로동 유통단지 일대는 수도권 서남부의 주요 상업/물류 거점 중 하나입니다.

판매시설 용도로 주변 공장 및 유통 관련 종사자들을 대상으로 하는 업종에 유리하며, 구로역세권의 유동인구도 일부 흡수할 수 있는 위치입니다.

주변에 유사한 판매시설 및 상업시설들이 다수 위치하여 경쟁이 치열할 수 있습니다.

4.2. 이용 및 투자 전망

현재 공실 상태이므로 투자자는 주변 시세 및 임대수요를 면밀히 분석하여 적정 임대료를 산정해야 합니다.

판매시설 외에도 창고 또는 소규모 사무실 용도로의 전환 가능성을 검토할 수 있습니다.

제시외 건물을 포함하여 약 10평 이상의 실사용 공간이 확보되므로, 소규모 유통, 도소매업 등에 적합한 면적을 가지고 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

1. 우수한 교통 접근성: 1호선 구로역 인근 및 경인로 연계로 물류 및 고객 접근성이 양호합니다.

2. 비교적 낮은 감정가: 1억 5천 4백만원으로 소액 투자가 가능합니다.

3. 넓은 실사용 면적: 제시외 건물 포함 약 10평 이상의 공간을 활용할 수 있습니다.

4. 안정적인 준공업지대 상권: 대규모 유통단지 내에 위치하여 상업 활동이 꾸준합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 구로 유통단지 내에 위치한 소액 투자가 가능한 판매시설로, 우수한 교통 접근성과 실사용 면적이 넓다는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 현재 공실 상태라는 점과 제시외 건물의 법적 리스크(이행강제금 등)가 존재한다는 점은 입찰 전 반드시 고려해야 합니다.

주변 임대 시세와 공실률을 철저히 조사하고, 제시외 건물에 대한 지자체의 단속 여부 및 리스크를 확인한 후 입찰에 참여하는 것을 추천드립니다.

높은 임대수익률을 목표로 하는 장기 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계