나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5483 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-188 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5483 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-188 제1층 제101호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경5483
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로22길 40, 제1층 제101호
• 감정가: 143,000,000원
• 최저가: 73,216,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매5계 2024타경5483 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로22길 40, 제1층 제101호 | 감정가: 143,000,000원 | 최저가: 73,216,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경5483 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-188 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 143,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 황OO

특이사항/주의사항: 감정평가서상 임대미상(현장조사 및 점유자 확인 필수)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

건물면적: 45.40㎡ (약 13.73평) (전용면적)

건물의 구조: 철근콘크리트 평스라브 4층 건물 내 제1층

사용승인일: 1993.12.28 (약 31년 경과된 구축 건물)

이용상태: 다세대주택 1세대 (방2, 안방, 주방, 욕실 등으로 추정)

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치한 1층 다세대주택임.

주위는 주로 단독주택, 다세대주택 등 일반 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형 토지이며, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 비교적 편리한 수준으로 판단됨. (제반 교통상황 보통)

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건폐율 및 용적률 적용에 대한 검토가 필요함.

특히, "중요시설물보호지구(공항)" 및 "수평표면구역"으로 지정되어 있어, 김포공항과의 거리로 인한 고도제한 및 소음 관련 제한을 받을 수 있음.

또한, "상대보호구역" 및 "대공방어협조구역" 등 다양한 법적 규제가 적용되고 있어, 향후 증·개축 및 재건축 시 건축 규제 여부를 반드시 확인해야 함.

3. 권리 분석

3.1. 사건 현황

본건은 소유자(이OO)와 채무자(이OO)가 동일한 상태에서 채권자(황OO)의 신청에 의한 부동산강제경매 사건으로, 채무 변제를 목적으로 하는 일반적인 강제경매 절차임.

3.2. 등기부 및 임차 관계

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 권리 분석은 불가능하나, 부동산강제경매의 경우 통상적으로 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 법원의 매각물건명세서를 통해 정확한 권리관계를 확인해야 함.

감정평가서상 "임대미상"이므로, 현장 조사 시 임차인 여부와 그 대항력 유무를 정확히 파악하는 것이 중요하며, 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생함.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주택 밀집 지역으로, 주요 상권이라기보다는 주민들을 위한 소규모 근린생활시설이 주를 이룸.

화곡동 일대는 과거 강서구와 양천구의 중심 상권이었으나 목동 지구 개발 등으로 상권 중심이 이동하였음. 다만, 최근 마곡지구와 연계된 발전 기대감 및 대장홍대선 등 광역교통망 계획에 따라 지역 가치가 재평가될 잠재력을 보유하고 있음 .

4.2. 생활 정보

주변에 "화일초등학교"가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 양호하며, 주거지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설(슈퍼마켓, 병의원 등) 이용이 편리할 것으로 예상됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역적 리스크 (공항 소음)

본건은 김포공항과 인접한 강서구 화곡동에 위치하며, 토지이용계획상 "중요시설물보호지구(공항)", "수평표면구역"에 해당되어 항공기 소음으로 인한 생활 불편함이 있을 수 있음.

이는 해당 지역의 고질적인 문제로, 실거주를 목적으로 한다면 소음 정도를 직접 확인하는 것이 필수적임.

5.2. 물건 관련 리스크

오래된 다세대주택(1993년 사용승인)으로, 노후화로 인한 내부 수리 비용 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높음.

경매 물건의 꽃인 1층 물건이므로, 사생활 보호 및 채광 등에서 상대적으로 불리할 수 있으며, 이로 인해 매매 시 선호도가 낮아질 수 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구의 재개발 기대감이 있는 화곡동에 위치한 소형 다세대주택 1층 물건으로, 비교적 낮은 감정가로 접근성이 좋은 편임.

가장 큰 장점은 토지/건물 일괄 매각으로 토지 지분을 확보할 수 있다는 점이며, 가장 큰 단점은 고도제한을 포함하는 공항 관련 규제 및 항공기 소음, 그리고 1층의 한계점임.

실거주보다는 소액 투자 관점에서 장기적인 관점으로 접근할 필요가 있으며, 특히 입찰 전 임차인 및 점유 현황 파악은 필수적임.

6.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 및 재개발 잠재력: 화곡동 일대는 재개발 기대감이 있어 장기적인 관점에서 시세차익을 기대해 볼 수 있는 지역임.

2. 저렴한 초기 투자 비용: 1억 원대 초반의 감정가로 서울 시내 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회임.

3. 안정적인 주거 수요: 마곡지구 등 인근 업무 지구로의 접근성이 양호하여 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

4. 구축 투자 전략: 노후된 다세대주택으로, 향후 리모델링이나 주택 가치 상승을 통한 엑시트 전략을 고려해야 함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계