나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139553 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 819-35 어반캐슬 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 동측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 어반캐슬 제5층 제502호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및
근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층건내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2019.07.15)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시
확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반
+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
소규모주택정비 관리지역(2023-05-04)(모아타운)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법> 중점경관관리구역
(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」
한정](지정기간: 2024.9.10.-2029.9.9.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 819-35 어반캐슬 제5층 제502호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경139553 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 247,000,000원입니다.

토지 면적은 19.23㎡ (약 5.82평)이며, 건물 면적은 29.98㎡ (약 9.07평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO입니다.

주요 특징으로는 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권, 재매각 물건이라는 점이 있습니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 적용됩니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

건물까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 김OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경139553)입니다.

등기부요약에 따르면, 을구 3번 주택임차권(권리자: 김선명, 권리금액: 219,000,000원, 전입일자: 2019.10.01, 확정일자: 2019.09.04)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

물건명세서 상, 해당 임차보증금 219,000,000원 중 전 경매절차에서 배당된 21,099,225원을 제외한 나머지 197,900,775원은 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

따라서, 인수해야 할 임차보증금은 최대 197,900,775원으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김XX

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-10-01, 대항력: 있음

* 임차인: 정XX

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-05-25, 대항력: 있음

* 임차인: 공XX

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-09-05, 대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 219,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-10-01, 확정일자: 2019-09-04, 대항력: 있음

(위 보증금 중 잔액 197,900,775원 인수 가능성 있음)

* 임차인: 김

보증금: 197,900,775원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-10-01, 확정일자: 2019-09-04, 대항력: 있음

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인이 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 연립, 다세대, 빌라 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 거래 (무지개 빌라, 1981년식, 62.31㎡): 590,000,000원 (약 3,130만원/평)

- 2026년 5월 거래 (현대빌라, 1989년식, 39.48㎡): 440,000,000원 (약 3,685만원/평)

- 2026년 5월 거래 (원형아트빌, 2002년식, 55.19㎡): 280,000,000원 (약 1,677만원/평)

본 물건은 2019년 7월에 사용승인된 신축에 가까운 도시형생활주택(건물면적 29.98㎡, 약 9.07평)으로, 건물의 연식과 종류를 고려할 때, 주변 시세와 비교 시 감정가(247,000,000원, 약 2,723만원/평)는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 제공된 시세 정보는 연립 및 빌라로, 본건의 도시형생활주택과는 건물 특성이 다를 수 있습니다.

주변 시설에 대한 외부 검색 결과, 시흥초등학교가 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 파악되었습니다. 특이 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조 평스라브지붕의 지하 1층, 지상 5층 건물로, 2019년 7월 15일에 사용승인되었습니다.

본건(제5층 제502호)은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

내부에는 도시가스 난방 설비, 급배수 및 위생 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김선명)이 존재하며, 보증금 197,900,775원의 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

본 물건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 못하는 등의 사유가 있었음을 시사하며, 이는 잠재적인 문제점을 내포할 수 있습니다.

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높으므로, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

토지이용계획 상, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획시설 및 법규의 적용을 받으므로, 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로 입지 및 기본적인 생활 인프라가 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 문제입니다. 또한 재매각 물건이라는 점은 주의 깊은 권리분석과 현장 조사를 더욱 필요하게 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축급(2019년식) 도시형생활주택으로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

시흥초등학교 인근으로 교육 환경이 갖춰져 있으며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

본 물건의 감정가는 247,000,000원으로, 이를 기준으로 최저매각가격이 책정될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 247,000,000원이며, 건물 면적(29.98㎡) 대비 평당 약 2,723만원입니다. 주변 신축급 주택의 시세를 고려할 때, 감정가 수준은 합리적인 범위 내에 있습니다.

다만, 인수해야 할 임차보증금 197,900,775원이 존재하므로, 총 투자 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하도록 지시되었으므로, 본 건의 자산 가치에 기반하여 책정합니다.

재매각 물건이고 인수해야 할 채무가 상당함을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 240,000,000원에서 250,000,000원 사이로 예상됩니다.

본건에 대한 보수적인 예상 입찰가는 245,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 투자 비용은 245,000,000원 (입찰가) + 197,900,775원 (인수 보증금) = 442,900,775원(배당으로 일부 변제되지 않을 경우)이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.