나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148892 [1] 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제3층 제302호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148892 [1] 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2024타경148892 | 소재지: 서울특별시 구로구 공원로7길 11, 제3층 제302호 (구로동, 종인아네스트) | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 88,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경148892 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다. 감정가는 110,000,000원으로 평가되었습니다.

채무자와 소유자는 이OO으로 동일하며, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 전용 건물 면적은 19.47제곱미터(약 5.89평)이며, 대지권 면적은 3.60제곱미터(약 1.09평)입니다.

제시외 면적은 없으므로, 매수인이 별도로 인수할 추가적인 면적은 없습니다.

1.3. 건물 특징

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제3층 제302호입니다.

2012년 3월 19일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 3층에 위치합니다.

내부적으로는 오피스텔(원룸형 추정)로 이용 중이며, 위생, 급배수 설비, 난방 시설, 승강기 및 기계식 주차장 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울신구로초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 복합지역입니다.

해당 토지는 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중인 일반상업지역에 속합니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건이 소재하는 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

특히, 지하철 1호선 구로역이 근거리에 위치하고 있으며, 1호선 및 2호선 환승역인 신도림역 또한 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

주변 도로 상황은 북서측으로 폭 약 13m 내외의 도로, 남서측으로 폭 약 12m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 양호한 편입니다.

2.3. 상권 분석

본 오피스텔이 위치한 구로역세권은 높은 인구 밀집 현상을 보이는 지역입니다.

주변 상권은 도소매업, 음식/숙박업이 주도하고 있으며, 구로디지털단지역 상권의 영향도 받아 활발한 모습을 보입니다.

오피스텔 주변으로 구로구청, 고대 구로병원, NC백화점, 현대백화점, 신도림 홈플러스 등 다양한 상업, 문화, 편의 시설들이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 형성하고 있습니다.

주변에 업무지구가 인접하여 풍부한 임대 수요가 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 강제경매 사건으로, 매각 대상 물건 전체에 대해 권리상의 하자가 없는 한 안정적인 소유권 취득이 가능합니다.

별도 특이사항은 없으며, 매각 대상은 '토지/건물일괄매각'입니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 분석은 어렵지만, 부동산 강제경매의 경우 채무자(소유자 이OO)의 채무 불이행으로 채권자(김OO)가 강제 집행을 신청한 사건입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 별도 인수할 등기부상 권리가 없을 것으로 추정됩니다.

단, 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 이후에 발생할 수 있는 대항력 있는 임차인의 존재 유무 및 명도 비용 발생 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 생활 정보 및 혐오 시설

4.1. 주요 편의 시설

구로근린공원 및 구로거리공원이 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

신도림 디큐브시티, 테크노마트 등 대형 쇼핑몰 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

인근에 서울신구로초등학교가 소재하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 토지이용계획상의 제한

본 물건은 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02)에 위치하고 있어 개발 및 건축 행위에 대한 용적률 등에서 일반 주거지역보다 유리한 측면이 있습니다.

다만, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 재건축 또는 증축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

4.3. 혐오 시설 유무

검색된 정보 및 감정평가요항표상 물건지 주변에 특정할 만한 대규모 혐오 시설(폐기물 처리장, 화장장, 기피 산업 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

일반상업지역 내 혼재된 업무 시설 및 근린생활시설로 인해 주간 유동 인구가 많고, 차량 통행이 활발하여 소음이나 교통 혼잡 등의 일반적인 도시 환경 요인은 존재할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

본 물건의 가장 큰 리스크는 '임대 관계 미상'입니다.

정확한 임차인이 존재한다면 해당 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 대항력 있는 임차인인지 여부를 반드시 현장조사 및 문건 열람을 통해 확인해야 합니다.

오피스텔은 업무시설 또는 주거시설로 사용 여부에 따라 취득세 및 양도소득세의 주택 수 포함 여부가 달라지므로, 매수 목적(실거주 또는 임대사업)에 따라 세무적인 검토가 필수적입니다.

총 주차대수가 31대로 세대수(156세대) 대비 주차 공간이 부족할 수 있어 주차 여건을 사전에 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 구로구 구로동에 위치한 소형 오피스텔(전용 약 5.89평)로, 1호선 구로역 및 2호선 신도림역을 이용 가능한 뛰어난 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

주변에 대규모 상업 및 업무 지구가 밀집해 있어 임대 수요가 풍부한 A급 입지로 평가됩니다.

2012년 준공으로 비교적 연식이 양호하며, 감정가(1억 1천만 원)가 시세 대비 적절한지 여부를 면밀히 파악하여 입찰한다면 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 구로역(1호선), 신도림역(1, 2호선) 더블 역세권에 위치하여 서울 주요 업무 지구로의 접근성이 뛰어납니다.

풍부한 임차 수요: 구로디지털단지 및 신도림 인근 직장인들을 배후로 하는 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

저렴한 소액 투자: 감정가 기준으로 소액 투자가 가능하여, 오피스텔 투자에 처음 진입하는 투자자에게도 유리합니다.

준신축 건물: 10여 년 전 준공된 건물로 관리 상태가 양호하며, 내부 풀퍼니시드 시스템 등 경쟁력을 갖추고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계