나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149499 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제103동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울영남초등학교" 북측 인근에 위치하며,
주위는 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 노변 근린상가, 근린생활
시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층건 내 제3층 제303호로서
(사용승인일: 2019.04.08),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: PVC 창호 마감 등.

이용상태

단지형다세대주택(침실2, 안방, 거실, 주방, 욕실2, 발코니1, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반
드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건
축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타: 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2줄)

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149499 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제103동 제3층 제303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 366,000,000원

* 토지면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

* 건물면적: 42.15㎡ (약 12.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 건축물 사용승인일: 2019년 04월 08일

* 건물명: 라온하우스 103동 303호

1.1. 입지조건

(빈 줄 2줄)

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울영남초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 주거지역임. 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

(빈 줄 2줄)

* 말소기준권리:

* 주택도시보증공사 가압류 (2023.02.13.)

* 소멸되는 권리:

* 위 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. (집합건물 등기부 요약 참조)

* 매수인 인수 권리:

* 주택임차권 (박규한)

* 보증금: 376,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-05

* 확정일자: 2021-12-09

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 총 인수 보증금: 376,000,000원

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 645,000,000원

* 특이사항:

* 채권자(박OO)와 대항력 있는 임차인(박규한)이 동일인으로 보이며, 임차인의 보증금이 감정가를 초과함.

* 임차인의 확정일자(2021.12.09) 및 전입일자(2022.01.05)가 말소기준권리(주택도시보증공사 가압류, 2023.02.13)보다 앞서므로, 해당 임차권은 매수인에게 인수됨.

* 인수해야 할 보증금이 매우 높아 매수인의 실질적인 인수 금액이 커질 수 있음.

1.3. 상권분석

(빈 줄 2줄)

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 학교가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월, 독산동 886-6번지, 더하우스비동(2017년식), 53.72㎡, 440,000,000원 거래. (평당 약 819만원)

* 2026년 5월, 독산동 972-50번지, 로얄팰리스5(2023년식), 29.87㎡, 325,000,000원 거래. (평당 약 1088만원)

* 본건(42.15㎡, 2019년식)은 위의 사례들과 비교했을 때, 연식과 면적이 중간 수준임.

* 감정가(366,000,000원, 평당 약 868만원)는 비교 사례들의 가격 수준을 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됨.

1.4. 생활정보

(빈 줄 2줄)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층, 지상6층 건물 중 제3층 제303호.

* 내부 이용상태: 침실2, 안방, 거실, 주방, 욕실2, 발코니1, 현관 등으로 이용 중인 단지형 다세대주택임.

* 설비내역: 도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

* 주변 시설: 서울영남초등학교가 인근에 위치하며, 기타 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

(빈 줄 2줄)

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박규한 씨의 보증금 376,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점임.

* 해당 보증금이 감정가(366,000,000원)를 초과하므로, 배당을 통한 임차인의 보증금 전액 회수가 불확실하며, 회수되지 못한 금액은 매수인이 추가로 부담해야 함.

* 건물 전체 채권 총액(645,000,000원) 대비 감정가(366,000,000원)가 현저히 낮아, 매수인이 부담해야 할 총 금액이 클 수 있음.

* 토지이용계획상의 각종 제한사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등)이 존재함.

1.6. 종합 의견

(빈 줄 2줄)

* 본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 연식의 다세대주택으로, 물리적 상태 및 기본적인 주거 환경은 양호한 편임.

* 그러나 임차인의 대항력 및 높은 보증금(376,000,000원)으로 인해 매수인이 인수해야 할 총 부담액이 상당할 것으로 예상됨.

* 임차인의 보증금이 감정가를 상회한다는 점은 투자 결정에 있어 가장 신중해야 할 부분임.

* 임차인의 보증금 전액 회수가 불투명할 경우, 매수인은 사실상 시세보다 높은 금액으로 취득하게 될 위험이 있음.

* 입찰 참여를 고려한다면, 인수 보증금을 포함한 총 실인수가를 면밀히 산정하여 수익성 여부를 판단해야 함.

1.7. 투자 포인트

(빈 줄 2줄)

* 2019년 준공으로 건물 상태 양호.

* 초등학교 인접 등 우수한 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성.

* 향후 부동산 시장 회복 시 실거주 또는 임대 투자로서의 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

(빈 줄 2줄)

* 본 건의 총 예상 취득 비용은 "입찰가" + "매수인이 인수하게 될 임차인의 보증금(376,000,000원)"으로 산정됩니다.

* 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때, 본 건의 순수한 시장 가치는 대략 370,000,000원 ~ 390,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 만약 매수인이 임차인의 보증금 376,000,000원을 전액 부담해야 한다고 가정할 경우, 총 예상 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예를 들어, 예상 시장 가치 상한선을 380,000,000원으로 볼 때, 최대 입찰 가능 금액은 380,000,000원 - 376,000,000원 = 4,000,000원이 됩니다.

* 따라서, 본 건의 높은 인수 보증금 부담과 투자 위험을 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 4,000,000원 ~ 10,000,000원 수준을 권고합니다.

* 이는 실질적인 부동산 가치 대비, 위험 요소를 제외한 최소한의 투자 금액을 산정한 것이며, 실제 입찰 경쟁률 및 법원 배당 결과에 따라 낙찰가는 달라질 수 있습니다.

* *매우 중요: 본 입찰가 산정은 임차인의 보증금 376,000,000원이 배당에서 전혀 회수되지 못하고 매수인이 전액 인수한다는 최악의 시나리오를 가정한 것입니다. 실제 경매 진행 시 배당 현황을 반드시 확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.