나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151751 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 400-95 이가채 에이동 제3층 302호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151751 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 400-95 이가채 에이동 제3층 302호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2024타경151751 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로 227, 에이동 제3층 302호 (화곡동, 이가채) | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 100,352,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특징 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경151751 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 400-95 이가채 에이동 제3층 302호

용도: 오피스텔 (공부상 용도: 사무소)

감정가: 196,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 전OO

채권자: 유OO

1.2. 면적 정보 및 구조

토지면적: 27.18㎡ (약 8.22 평)

건물면적 (전용): 51.13㎡ (약 15.47 평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상8층건 내 제3층

사용승인일: 2012.07.17.

이용상태: 현재 사무소(공부상 용도)로 이용 중이며, 개별난방 및 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지 조건 및 교통 환경

2.1. 최고의 입지: 역세권 주거지로의 접근성

본 물건은 서울 지하철 5호선 "화곡역" 남측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

주변 환경은 주상복합건물, 오피스텔, 소형아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 대중교통 여건은 양호한 편입니다. 특히, 향후 대규모 교통 호재가 발생할 경우 입지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 권리 관계

본 경매는 채권자 유OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건이며, 매각 대상은 토지 및 건물의 일괄 매각 건입니다.

소유자와 채무자가 전OO으로 동일하며, 매각대금 납부 시 소유권 이전과 동시에 등기부상의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸되어 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 특이사항 및 주의사항이 기재되어 있지 않으므로, 임대 관계(임대차 여부)는 미상으로 판단됩니다. 따라서 매수자는 잔금 납부 전 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 철저히 조사해야 합니다. (전입세대 열람 및 현장 조사 필수)

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 편의 시설 및 상권 특성

본건 주변은 화곡역 상권과 연계되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(병원, 은행, 마트, 식당 등) 이용이 편리합니다.

토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형의 4필지 일단 토지로서, 도시형생활주택-단지형다세대/근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 규제 사항

토지 이용 계획상 "제3종일반주거지역"으로 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, "중요시설물보호지구(공항)", "수평표면구역", "상대보호구역(학교)", "대공방어협조구역(군사)" 등 다수의 제한 구역에 해당합니다. 이는 향후 건물의 신축, 증축, 개축 시 고도 및 규모에 제약을 받을 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

주변 지역을 검색한 결과, 본건 소재지에서 직접적으로 확인되는 대규모의 혐오 시설(화장장, 대규모 쓰레기 처리 시설 등)은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 정확한 환경 조사를 위해 현장 방문 및 주변 시설물 목록 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 위험 요소 및 주의 사항

공부상 용도와 현황의 차이: 본건의 공부상 용도는 "사무소"이나, 오피스텔로 이용되거나 혹은 주거용으로 전용되었을 가능성이 있습니다. 이는 추후 주택 임대차보호법 적용 여부, 취득세율(주거용 vs 업무용) 결정에 중요한 영향을 미치므로, 입찰 전 현황 확인이 필수입니다.

임대차 관계 미상: 현재 임대 관계가 미상인 상태이므로, 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 매각물건명세서를 통해 정확한 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

복합적인 규제 사항: 공항, 군사, 학교 관련 규제가 복합적으로 작용하고 있어, 미래의 개발 및 재건축 사업 진행 시 제약을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동 소재의 역세권 오피스텔/사무실 물건으로, 감정가가 1억 9천 6백만원대로 서울 내 오피스텔/사무실 매물 중 비교적 합리적인 가격대를 형성하고 있습니다.

다수의 규제 사항과 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크가 존재하지만, 5호선 화곡역 인근이라는 준수한 교통 입지를 갖추고 있어 실수요 및 임대 수익 투자 관점에서 접근할 가치가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

경쟁력 있는 가격: 서울 소재, 역세권 인근 물건임에도 감정가 2억 원 미만으로 책정되어 있습니다.

실수요 및 임대 수요 확보: 오피스텔은 소규모 사무실 또는 1~2인 가구의 주거용으로 꾸준한 수요가 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 복잡한 토지 권리 문제를 걱정할 필요 없이 토지와 건물을 한 번에 취득하여 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계