나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100105 [1] 서울특별시 중구 오장동 145-1 오렌지카운티을지로 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 을지로4가 소재 지하철 2호선 및 5호선 "을지로4가역" 남동측 인근 중부시장내 위치하며, 주위는 중부시장, 상업용 및 업무용 부동산, 오피스텔, 도시형생활주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인근에 지하철 2호선 및 5호선 "을지로4가역" 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물내 제8층 제801호로서,
(사용승인일 : 2020년 08월 20일)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 하이샹시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 주차설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측 및 북측으로 각각 노폭 약 5m, 약 7m 및 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100105 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 중구 오장동 145-1 오렌지카운티을지로 8층801호

용도: 도시형생활주택

감정가: 216,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

토지지분: 3.7㎡ (약 1.12평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

건물지분: 14.54㎡ (약 4.40평)

총 면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보

건축물 용도: 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 제8층 제801호

사용승인일: 2020년 08월 20일

건축물대장 면적:

대지면적: 1210.9㎡

연면적: 10093.27㎡

건축면적: 726.51㎡

건폐율: 60%

용적률: 634.61%

층수: 지하 3층, 지상 15층

호수: 총 121호 (공동주택 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 중구 을지로4가 소재 지하철 2호선 및 5호선 "을지로4가역" 남동측 인근 중부시장 내에 위치합니다. 주위는 중부시장, 상업용 및 업무용 부동산, 오피스텔, 도시형생활주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선 및 5호선 "을지로4가역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 05월 23일 접수된 웰컴저축은행의 가압류(채권액: 726,313,737원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 강은정 주택임차권(2024년 03월 07일 접수, 금액 196,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서 참고사항에 '신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소하는 것에 동의한다는 확약서'가 제출되었습니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원으로 간주됩니다.

3.3. 말소 예정 권리

말소기준권리인 웰컴저축은행의 가압류(2023.05.23.) 이하 접수된 모든 권리(서울강동농업협동조합 가압류, 한국주택금융공사 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 강은정

보증금: 196,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 25일

확정일자: 2022년 02월 04일

배당신고일자: 2024년 03월 07일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (상기 확약서에 따라)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건은 중부시장 인근에 위치하며, 주변에 상업용 및 업무용 부동산, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전통 시장과 현대식 건물이 공존하는 복합 상권의 특징을 보입니다.

4.2. 주요 시설

지하철 2호선 및 5호선 을지로4가역이 인근에 있어 접근성이 우수하며, 중부시장이 가까이 있어 유동인구가 있는 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

중부시장 등 전통 시장 시설 이용이 용이하며, 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통시설

지하철 을지로4가역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 도심 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 건물 편의시설

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 강은정은 대항력 있는 임차인이었으나, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 확약서의 법적 효력 및 이행 여부는 최종 확인이 필요하며, 이에 따른 잠재적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지 않습니다.

6.2. 공동담보 및 선순위임차권

자료상 공동담보 및 선순위임차권이 언급되나, 등기부상 강은정 임차권이 인수 조건으로 명시되어 있어 권리관계의 복잡성을 시사합니다. 다만, 제출된 확약서로 인해 인수 보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리비

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 발생할 수 있는 건물 노후화에 따른 수리비 및 미납 관리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축에 해당합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하였으나, 매수인에게 잔존 보증금 청구권을 포기한다는 확약서가 제출되어 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 확약서의 이행 여부에 대한 최종적인 법적 검토가 필요하며, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 도심 역세권 입지

지하철 2, 5호선 을지로4가역 초역세권으로, 서울 도심 접근성이 매우 우수합니다. 풍부한 임대 수요가 예상됩니다.

8.2. 소형 면적 및 신축 건물

전용면적 약 4.4평의 소형 면적으로, 1인 가구 임대 시장에서 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호합니다.

8.3. 낮은 인수 부담

확약서 제출로 인해 인수되는 임차 보증금이 없어, 권리상 부담이 크지 않습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (참고)

본 건과 동일한 오렌지카운티을지로 건물 내 유사 면적(전용 14~15㎡)의 최근 실거래가 및 호가는 약 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 선에서 형성되어 있습니다. (참고: 외부 데이터 검색 결과는 본 보고서 작성 시점 기준이며, 실제 시세는 변동될 수 있습니다.)

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 216,000,000원

인수되는 임차보증금: 0원 (확약서 제출분)

입찰가 산정 시에는 주변 시세, 낙찰가율, 권리관계의 복잡성(확약서의 법적 효력), 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 파악된 정보와 유사 물건의 시세를 감안할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

보수적인 접근 시 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 195,000,000원

입찰 참여 시에는 현장 방문을 통해 임차인 현황 및 점유 관계를 명확히 확인하고, 제출된 확약서의 법적 유효성을 반드시 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.