나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102374 [2] 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102374 [2] 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 3층303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102374
• 주소: 서울특별시 강남구 강남대로122길 61-1 벨라움, 3층303호
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경102374 | 소재지: 서울특별시 강남구 강남대로122길 61-1 벨라움, 3층303호 | 감정가: 441,000,000원 | 최저가: 282,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 2025타경102374 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102374 (2)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 441,000,000원

토지면적: 12.66㎡ (약 3.83평)

건물면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOO

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 논현동에 위치하며, 지하철 7호선 학동역, 논현역, 9호선 신논현역, 언주역 등 다수의 역세권을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능한 우수한 교통 요지에 자리하고 있습니다. 주변에는 논현초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합 지역으로, 도심 속 편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 남동측, 북동측, 북서측으로는 포장된 도로가 접해 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.3. 건물 구조 및 설비

해당 건물은 철근콘크리트 구조 및 (철근)콘크리트 지붕의 5층 건물이며, 본건은 그중 3층에 위치한 303호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지, 내장벽재, 타일 등으로 시공되었습니다. 창호는 샷시 기타로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 급배수 및 위생설비, 가스 및 난방 설비, 천정형 에어컨 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활의 편리성을 더합니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 도시지역 내 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로도 지정되어 있습니다. 토지 전산망 내용은 참고사항이며, 관련 규제 사항은 교육청에 반드시 확인이 필요합니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 양OOOOOOO입니다. 특별 매각 조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있어 통상적인 10%보다 높은 보증금이 요구됩니다. 경매 물건의 특성상, 현황 조사서, 매각물건명세서, 등기부등본 등을 통해 인수되는 권리, 말소되는 권리, 유치권, 임차권 등 복잡한 권리 관계를 철저히 분석해야 합니다. (상세 권리 분석 정보는 별도 확인 필요)

1.6. 상권분석

서울특별시 강남구 논현동 지역은 서울의 대표적인 중심 상권 중 하나로, 다양한 상업 시설과 풍부한 유동 인구를 자랑합니다. 본 물건이 위치한 158-15번지 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 주상복합 지역으로, 빌딩, 오피스텔, 다세대 주택 등이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 논현역, 학동역, 신논현역, 언주역 등 주요 지하철역이 인접해 있어 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 주변에 논현초등학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.7. 생활정보

논현동은 강남구에서도 교통이 편리하고 상업시설이 발달한 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 가까운 거리에 논현초등학교가 있어 자녀 교육에 유리하며, 주변에 다양한 편의시설, 병원, 은행, 식당 등이 밀집해 있어 편리한 생활을 영위할 수 있습니다. 또한, 지하철역이 가까워 서울 시내 어디로든 이동이 용이하며, 차량을 이용할 경우에도 주요 도로망으로의 접근성이 좋습니다.

1.8. 잠재적 리스크

해당 물건의 경우, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있어 초기 자금 부담이 높을 수 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면, 조사일 현재 204호와 303호(본건) 외 다른 호실들이 분양(매각) 중인 것으로 탐문 조사되었으며, 이는 향후 매각 및 점유와 관련된 복잡성을 야기할 수 있습니다. 또한, 임대관계 기타 사항이 미상으로 조사되어 현재 임차인 현황 및 명도 관련 사항을 추가적으로 면밀히 확인해야 합니다. 현재 주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 핵심 지역에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 높은 매수신청보증금, 미확인 임대차 관계, 그리고 다른 호실들의 분양/매각 진행 상황 등을 고려할 때, 투자를 결정하기 전에 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 잠재적 리스크를 면밀히 검토하고, 향후 시장 상황 및 개발 가능성을 종합적으로 판단한다면 가치 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

최고의 입지: 강남구 논현동이라는 탁월한 입지는 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

교통 편의성: 다수의 지하철 노선 및 버스 노선 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

생활 인프라: 주변에 각종 편의시설, 교육 시설(논현초등학교 인근)이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

소형 면적: 19.50㎡의 작은 면적은 1인 가구나 소형 투자 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

향후 개발 가능성: 논현동 일대의 지속적인 개발 및 재건축 움직임을 고려할 때, 향후 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계