나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14666 [2] 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 지1층비21호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신역豆 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "수인분당선 인하대역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 대형마트, 중·소규모의 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제지1층 제비20호외 9개호로서,
(사용승인일 : 2022.01.27.)
외벽 : 화강석 및 강화유리 등 마감
창호 : 강화유리, 페어글라스, 새시창 등임.

이용상태

2)이용상태 : 공부상 주용도는 기호(1)-(3)은 제1종근린생활시설(소매점), 기호(4)-(7)은 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호(8)은 제1종근린생활시설(의원), 기호 (9),(10)은 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 냉난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(제1,2종근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 대로변의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.
7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 건물은 비20호, 비23호와 경계벽을 허물어 인접호수와 일체로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경14666 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 지1층비21호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 280,000,000원

토지면적: 12.56㎡ (약 3.80평)

토지지분: 12.56㎡ (약 3.80평)

건물면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

건물지분: 32.68㎡ (약 9.89평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 지하 1층 (사용승인일: 2022.01.27.)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "수인분당선 인하대역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 대형마트, 중·소규모의 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 수인분당선 인하대역을 도보권에서 이용 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨. 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능함.

* 주변 시설: 주변에 인하대학교 용현 캠퍼스와 홈플러스 인하점, 다솜어린이공원, 용정근린공원이 있으며, 용현남초등학교, 용현중학교, 용현여자중학교, 인항고등학교 등 교육 시설이 도보로 접근 가능한 거리에 위치함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 30일자 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 금2,536,300,000원) [본문].

* 말소예정권리: 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)일마레시티필드, 윤정우

* 보증금: 600,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-03

* 대항력: 있음

* 해당 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금 6억원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 기타: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 총 채권액: 10,316,300,000원 [본문]

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 학익동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 대형마트, 중·소규모 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로 다양한 업종이 공존함.

* 용도: 공부상 본건 건물의 주 용도는 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(일반음식점, 휴게음식점) 및 제1종근린생활시설(의원) 등임.

* 상권 형성: 수인분당선 인하대역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있으며, 인근에 인하대학교가 위치하여 대학 상권의 특성도 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 인하대역 인접 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근에 홈플러스 인하점, CGV 타워 등 편의 시설이 있으며, 공원(다솜어린이공원, 용정근린공원)이 가까이 있음.

* 교육시설: 인하대학교, 용현남초등학교, 용현중학교, 용현여자중학교, 인항고등학교 등이 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)일마레시티필드, 윤정우 씨가 보증금 6억원으로 대항력을 갖추고 있어 낙찰 후 인수해야 할 가능성이 높음. 해당 임차인은 차임이 없으므로, 보증금 전액을 인수해야 할 수 있음. 금액이 미상인 보증금/차임은 없으나, 6억원의 보증금은 중요한 인수 부담이 될 수 있음.

* 건물 구조 변경: 본건 건물은 비20호, 비23호와 경계벽을 허물어 인접 호수와 일체로 사용 중임. 이는 건축물대장과의 불일치로 인한 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 대상이 될 수 있어 주의가 필요함.

* 유치권: 특이사항 및 특수물건정보에 유치권이 명시되어 있으나, 권리분석 상 유치권 신고 내역은 확인되지 않음. 임의 경매 개시 결정 전 유치권이 성립되었는지 여부를 추가 확인해야 함.

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 부동산의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 여부나 조건에 영향을 받을 수 있음.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반공업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당함.

7. 종합 의견

본 물건은 수인분당선 인하대역 역세권에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)의 근린상가 건물입니다. 인근에 주거, 상업, 교육 시설 등이 혼재하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 또한, 건물 자체의 신축 연도를 고려할 때 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

그러나, 대항력 있는 임차인(보증금 6억원)의 존재와 경계벽 철거 후 인접 호수와 일체로 사용 중인 건물 구조 변경 문제는 입찰 전 반드시 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다. 또한, 유치권 존재 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 인하대역 초역세권으로 교통 접근성이 매우 우수함.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물로 관리 상태 및 시설 면에서 유리함.

* 다용도 상가: 제1, 2종 근린생활시설로 다양한 업종의 입점이 가능하여 임대 수익 창출에 유리함.

* 지역 개발 잠재력: 인천 미추홀구 개발 계획과 연계하여 향후 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 280,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (본건에서 명시된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 6억원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.)

본 물건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 권리 인수 부담(특히 대항력 있는 임차인의 보증금 6억원), 건물 구조 변경으로 인한 원상복구 비용, 유치권 존재 가능성 및 향후 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 감정가는 이러한 잠재적 리스크를 반영하지 않은 가격일 수 있으므로, 현장 조사와 주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.