나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14666 [3] 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 지1층비23호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신역豆 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "수인분당선 인하대역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 대형마트, 중·소규모의 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제지1층 제비20호외 9개호로서,
(사용승인일 : 2022.01.27.)
외벽 : 화강석 및 강화유리 등 마감
창호 : 강화유리, 페어글라스, 새시창 등임.

이용상태

2)이용상태 : 공부상 주용도는 기호(1)-(3)은 제1종근린생활시설(소매점), 기호(4)-(7)은 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호(8)은 제1종근린생활시설(의원), 기호 (9),(10)은 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 냉난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(제1,2종근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 대로변의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.
7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 건물은 비20호, 비21호와 경계벽을 허물어 인접호수와 일체로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경14666 (3)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 지1층비23호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 408,000,000원

* 토지면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

* 건물면적: 47.60㎡ (약 14.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인, 유치권 신고 건. 본건 건물은 비20호, 비21호와 경계벽을 허물어 인접 호수와 일체로 사용 중입니다.

2. 입지조건

본 건물의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 주위환경: 인천광역시 미추홀구 학익동 소재, "수인분당선 인하대역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 대형마트, 중·소규모 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건 건물 지하 주차장을 통해 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 지하철역(수인분당선 인하대역)을 비롯한 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 정보:

* 사용승인일: 2022년 01월 27일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 16층 건물 중 지하 1층 비23호에 해당합니다.

* 건물명: 시티필드 (City Field)

* 신주소: 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262 (학익동)

* 공부상 용도: 제1종 근린생활시설(소매점), 제2종 근린생활시설(일반음식점), 제1종 근린생활시설(의원), 제2종 근린생활시설(휴게음식점) 등으로 복합적으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 건물의 권리 분석은 다음과 같습니다.

* 경매구분: 인천지방법원 2024타경14666 부동산 임의경매 물건입니다.

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 2022년 06월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 총 채무액: 등기부상 총 채권 금액은 약 10,316,300,000원입니다.

* 임차인 현황:

* (주)일마레시티필드, 윤

* 보증금: 600,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 03월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 6억 원이 신고되어 있습니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 신고된 지상권은 없습니다.

* 인수 보증금: 법원 기록상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인, 유치권이 신고되어 있어 권리 분석이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 대형마트, 중·소규모 공장, 학교 등이 혼재하는 복합적인 상업 및 주거 지역입니다.

* 상가 유형: 제1, 2종 근린생활시설로 지정되어 있어 소매점, 음식점, 의원 등 다양한 업종의 운영이 가능합니다.

* 역세권: 수인분당선 인하대역 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건물의 생활 편의성은 다음과 같습니다.

* 교통: 수인분당선 인하대역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 대형마트 및 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에 학교들이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 유치권: 유치권이 신고되어 있으므로, 법적 효력 및 인수 여부에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 6억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 분쟁 요인이 될 수 있습니다. 보증금의 완전한 변제 또는 인수 여부에 대한 확인이 필수적입니다.

* 인접 호수와의 일체 사용: 본 건물이 비20호, 비21호와 경계벽을 허물어 함께 사용 중인 점은 향후 원상복구 비용 발생, 임대차 계약 시 원상 복구 의무 명시 필요성 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 100억 원이 넘는 총 채권 금액은 건물의 담보 가치 대비 부채 부담이 높음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 건물이며, 수인분당선 인하대역 인근 역세권에 위치한다는 점에서 긍정적입니다. 제1, 2종 근린생활시설로 다양한 상업 용도 활용이 가능하며, 경매를 통해 시세 대비 저가 매수 기회를 얻을 수 있습니다.

하지만 유치권, 대항력 있는 임차인 등 복잡한 권리 관계가 존재하며, 인접 호수와 통합 사용 중인 물리적 상태를 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 검토 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건에 대한 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축 건물 및 역세권 입지: 향후 지역 가치 상승 및 임대 수요 증대에 따른 시세 차익 기대.

* 다양한 업종 전환 가능성: 제1, 2종 근린생활시설로서 유연한 업종 선택을 통한 임대 수익 극대화.

* 경매 특성 활용: 경쟁 입찰을 통해 시장 가격보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본 건물의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.

* 감정가는 408,000,000원입니다.

* 법원 기록상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 낙찰자가 별도의 보증금을 직접 인수할 위험은 없어 보입니다.

* 그러나 앞서 언급된 유치권, 대항력 있는 임차인, 인접 호수와 통합 사용 등 복잡하고 잠재적인 리스크 요인들을 충분히 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실제 낙찰가율, 해당 건물의 정확한 시세, 향후 임대 수익률 등을 다각도로 분석하여 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

* (구체적인 예상 입찰가는 본 정보만으로는 산정하기 어려우며, 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.