나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14666 [5] 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 1층1078호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신역豆 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "수인분당선 인하대역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 대형마트, 중·소규모의 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제지1층 제비20호외 9개호로서,
(사용승인일 : 2022.01.27.)
외벽 : 화강석 및 강화유리 등 마감
창호 : 강화유리, 페어글라스, 새시창 등임.

이용상태

2)이용상태 : 공부상 주용도는 기호(1)-(3)은 제1종근린생활시설(소매점), 기호(4)-(7)은 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호(8)은 제1종근린생활시설(의원), 기호 (9),(10)은 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 냉난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(제1,2종근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 대로변의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.
7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경14666 (5)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 물건 상세

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 1층 1078호

* 용도: 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(일반음식점, 휴게음식점), 의원 등 복합 용도

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제1층 제1078호

* 사용승인일: 2022년 01월 27일

* 감정가 및 면적

* 감정가: 489,000,000원

* 토지 면적: 10.95㎡ (약 3.31평)

* 토지 지분: 10.95㎡ (약 3.31평)

* 건물 면적: 28.49㎡ (약 8.62평)

* 건물 지분: 28.49㎡ (약 8.62평)

* 총 전용 면적: 28.49㎡ (약 8.62평)

* 매각 구분

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

3.

4.

* 주변 환경

* 본 건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "수인분당선 인하대역" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 대형마트, 중·소규모 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 복합 지역임.

* 인근에 대형마트, 학교 등이 소재하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리할 수 있음.

* 교통 여건

* 인하대역(수인분당선) 도보 이용 가능 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인근 시내버스정류장이 소재하여 광역 접근성도 양호함.

* 건물 지하 주차장을 통한 차량 진·출입이 가능함.

* 접근성

* 북측 대로변에 접하고 있어 차량 접근성이 우수함.

* 인하대역 주변 상권과 연계 가능성이 있어 잠재적 고객 흡수에 유리함.

3. 권리분석

5.

6.

* 인수되는 권리

* 물건명세서에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있음. 지상권의 존재 여부 및 내용을 반드시 현장 조사 및 등기부 열람을 통해 확인해야 함.

* 말소되는 권리

* 말소기준권리인 을1 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2022-06-30, 2,536,300,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 여기에는 근저당권(을2, 을3, 을1-2) 및 임의경매(갑5) 등이 포함됨.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인의 경우 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인됨. 하지만 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상인 임차인이 없더라도 주의가 필요함.

* 특이사항 (유치권, 공동담보)

* 본 물건은 "유치권" 및 "공동담보" 물건으로 특수 물건 정보를 포함하고 있음.

* 유치권이 신고되어 있거나 주장될 경우, 낙찰자가 이를 부담해야 할 가능성이 있으므로, 유치권의 성립 여부, 범위, 금액 등을 철저히 조사해야 함.

* 공동담보 물건이므로, 본 건 외 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과가 본 건의 낙찰가 및 권리관계에 영향을 미칠 수 있음.

4. 상권분석

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* 업종 분석

* 본 건이 위치한 시티필드 건물은 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물에 해당함.

* 건축물대장상 제1,2종 근린생활시설로 등록되어 있어 소매점, 음식점, 의원 등 다양한 업종으로의 활용이 가능함.

* 건물 내 다수의 호실이 다양한 용도로 운영될 가능성이 높아 집객 효과를 기대할 수 있음.

* 배후 수요

* 인하대학교가 인근에 위치하여 학생, 교직원 등 젊은 유동인구 및 고정 수요 확보가 용이함.

* 주변 아파트 단지, 오피스텔 등 주거 밀집 지역을 배후로 두고 있어 안정적인 임대 수요가 기대됨.

* 중·소규모 공장 등이 위치하여 직장인 수요 또한 일부 존재함.

5. 생활정보

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* 편의시설

* 인하대역을 중심으로 형성된 상업 지구 내 대형마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

* 인근 아파트 단지 내 상가 시설도 활용 가능함.

* 교육시설

* 인하대학교가 인접해 있어 교육 및 연구 관련 인프라 이용이 우수함.

* 다수의 초·중·고등학교가 단지 인근에 소재하여 자녀 교육 환경도 양호한 편임.

* 기타

* 주거, 상업, 교육, 일부 공업 지역이 혼재되어 있어 지역 특성을 고려한 상권 분석이 필요함.

* 도시가스, 상하수도 등 기본적인 도시 기반 시설은 잘 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

11.

12.

* 권리관계 리스크

* 유치권: 유치권의 존재 및 성립 여부는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있음. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 해당 채권을 인수하거나 명도에 상당한 어려움을 겪을 수 있음.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 지상권 설정 여부 및 내용 확인이 필수적임. 지상권이 존재할 경우, 해당 토지 사용에 제약이 발생할 수 있음.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 타 물건의 낙찰 결과에 따라 본 건의 권리 관계 및 매각 절차에 변동 가능성이 있음.

* 운영 리스크

* 상가 공실률: 주변 상권의 공실률 현황, 경쟁 상가 현황, 경기 변동에 따른 임대 수요 감소 가능성을 면밀히 검토해야 함.

* 업종 제한: 건축물 용도와 일치하지 않는 업종으로 운영 시 행정적 제재를 받을 수 있음.

* 시장 리스크

* 금리 변동, 지역 개발 계획 변경, 부동산 경기 침체 등 거시 경제 및 지역 경제 상황 변화에 따른 자산 가치 변동 가능성이 존재함.

7. 종합 의견

13.

14.

본 물건은 인천광역시 미추홀구, 특히 인하대역 역세권에 위치한 신축급 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있어 장기적인 투자 관점에서 매력적인 물건으로 판단됩니다. 사용승인일이 2022년으로 건물 상태가 양호하며, 다양한 업종으로 활용 가능하다는 점 또한 긍정적입니다.

그러나, 본 건은 유치권 및 지상권과 같이 매각으로 소멸되지 않는 복잡한 권리 관계를 포함하고 있으며, 공동담보 물건이라는 특수성을 가지고 있습니다. 따라서, 입찰 전 유치권의 진위 여부, 지상권의 존속 여부 및 내용, 공동담보 물건 현황 등에 대한 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 권리 관계가 명확히 정리된다는 전제 하에 가치를 평가해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 신축 상가: 인하대역 초역세권에 위치하며, 2022년 사용승인된 최신 건물임.

* 풍부한 배후 수요: 인하대학교, 대규모 아파트 단지, 오피스텔 등 안정적인 고정 수요를 확보하고 있음.

* 높은 활용성: 제1,2종 근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 업종의 임대 및 직접 운영이 가능함.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 재산권 행사에 유리함.

* 현재 감정가 대비 낮은 임차인 인수 보증금: 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석에 따른 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 489,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 유치권, 지상권 등 인수될 수 있는 권리 및 기타 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요함.

* 권리 분석 결과, 특히 유치권 및 지상권 관련 리스크가 최소화되거나 해소될 경우, 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 검토할 수 있음.

* (예상 범위: 약 390,000,000원 ~ 440,000,000원)

* 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 한 참고 자료이며, 상세한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사 결과를 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.