나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14666 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 지1층비20호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신역豆 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "수인분당선 인하대역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 대형마트, 중·소규모의 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제지1층 제비20호외 9개호로서,
(사용승인일 : 2022.01.27.)
외벽 : 화강석 및 강화유리 등 마감
창호 : 강화유리, 페어글라스, 새시창 등임.

이용상태

2)이용상태 : 공부상 주용도는 기호(1)-(3)은 제1종근린생활시설(소매점), 기호(4)-(7)은 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호(8)은 제1종근린생활시설(의원), 기호 (9),(10)은 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 냉난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(제1,2종근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 대로변의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.
7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 건물은 비21호, 비23호와 경계벽을 허물어 인접호수와 일체로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경14666 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58, 시티필드 지1층 비20호

용도: 근린상가

감정가: 284,000,000원

토지면적: 12.71㎡ (약 3.85평)

토지 지분: 12.71㎡ (약 3.85평)

건물면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

건물 지분: 33.06㎡ (약 10.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.2. 건축물 정보

건축물 주용도: 제1,2종 근린생활시설

사용승인일: 2022년 01월 27일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 지하 1층 비20호

총 연면적: 41,666.81㎡

호실 수: 545실

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치하며, "수인분당선 인하대역" 남동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 대형마트, 중·소규모 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2.교통상황

본건은 지하 주차장으로 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(수인분당선 인하대역)을 비롯한 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 3.토지 이용계획

본건 토지는 일반공업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 4.건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕을 갖춘 16층 건물 내 지하 1층에 위치합니다. 외벽은 화강석 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 창호는 강화유리, 페어글라스, 새시창 등으로 시공되었습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 수인분당선 인하대역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 상업시설, 주거단지 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 학교: 인근에 학교들이 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1.등기부상 권리관계

본건의 말소기준권리는 2022년 06월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 해당 권리보다 늦게 설정된 근저당권, 한국투자저축은행 외 2명, 참저축은행, 하나은행의 근저당권 및 제물포새마을금고의 임의경매개시결정(갑5) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 10,316,300,000원입니다.

1.5. 2.임차인 현황

* 임차인: (주)일마레시티필드, 윤

* 보증금: 600,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-03

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재하나, 등기부상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 매각으로 인한 보증금 인수 여부는 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 다만, '대항력 있음' 표시는 권리 분석 시 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

1.5. 3.유치권 및 특수 물건 정보

등기부상 명시된 유치권은 없으나, 물건 정보에 '유치권'이 특이사항으로 기재되어 있어 현장 조사를 통해 실제 유치권 성립 여부를 확인해야 합니다. 또한, 공동담보 물건으로 확인됩니다.

1.6. 상권분석

본건은 수인분당선 인하대역 인근에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 상가, 마트, 학교 등 다양한 시설이 혼재된 복합 상권에 속합니다. 공부상 용도는 제1,2종 근린생활시설로 소매점, 일반음식점, 의원, 휴게음식점 등으로 활용 가능하며, 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 인접 호수와의 통합 사용: 본건 건물(비20호)은 비21호, 비23호와 경계벽을 허물어 하나의 공간으로 사용 중입니다. 이는 추후 분할 또는 점유 관계에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재하며, 보증금 6억 원에 차임이 없는 특이한 조건이므로, 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 유치권 가능성: 물건 정보에 '유치권'이 언급되어 있어, 실제 현장 조사 및 관련 자료 확인이 필수적입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물에 속하며, 인하대역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 근린상가 물건입니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 인접 호수와 통합 사용 중인 점, 대항력 있는 임차인의 존재, 유치권 가능성 등은 잠재적 리스크 요소로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 최신 건물: 2022년 사용승인된 신축급 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 수인분당선 인하대역 인근으로 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 다용도 활용: 제1,2종 근린생활시설로 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 권리관계 단순화 기대: 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어 상대적으로 안전한 투자가 가능합니다.

1.10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가 284,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(인접 호수 통합 사용, 대항력 있는 임차인, 유치권 가능성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 현재까지 파악된 정보로는 0원이지만, 이에 대한 면밀한 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.