나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1549 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 1602 마마뜰빌리지 상가동 제1층 제1105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 소재 '동광육거리' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 내 1층 1105호건,
일련번호(2) 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 내 2층 2205호건으로서,
(사용승인일자: 2019.05.29.)
외벽: 데코타일마감, 페인팅마감 등,
내벽: 페인팅마감 등,
바닥: 강마루마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1,2): 근린생활시설임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 28미터 아스콘포장도로 및 북동측으로 폭 약 3미터 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호①: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설
치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제
주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07
-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1549 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 1602 마마뜰빌리지 상가동 제1층 제1105호 (신화역사로 423)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 627,000,000원

토지면적: 113.80㎡ (약 34.4평)

건물면적: 73.13㎡ (약 22.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 기와지붕

사용승인일자: 2019년 5월 29일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 소재 '동광육거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

도로상태: 남측으로 폭 약 28미터, 북동측으로 폭 약 3미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 본건 인근에는 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건 등기부등본상 하나은행의 근저당권(2019.10.18.)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요하나, 제공된 정보 상 특이사항 없음)

총 등기부채권액: 372,000,000원 (하나은행 근저당 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 0원

* 차임: 3,500,000원

* 전입/사업자등록일: 2022년 5월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 '동광육거리' 인근에 위치한 상가 혼용 지역 내 근린생활시설로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성에 유리한 입지입니다.

주변의 공동주택 및 단독주택 단지가 배후 수요를 형성하고 있어 기본적인 상권의 안정성을 기대할 수 있습니다.

다만, 제주 지역의 관광 수요 변화 및 주변 경쟁 상권과의 연계성 등 거시적인 상권 분석을 통해 잠재적 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 본건 소재지 인근에는 마트, 음식점, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

대중교통: 인근 버스 정류장을 통해 서귀포시 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 지방도를 이용한 차량 이동성도 양호합니다.

주변 환경: 지역 특성상 관광객 및 주민들의 왕래가 있는 지역으로, 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 직접적으로 검색되지 않아, 주거 및 상업 활동에 양호한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

통합 사용 문제: 본건(1105호)은 제3자 소유의 1106호와 구분 없이 통합하여 이용 중이라는 점이 확인되었습니다. 이는 향후 점유, 사용, 관리, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 협상의 어려움을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다. 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 정확한 현황을 파악하고, 관련 법률 전문가와 심도 있는 상담을 진행해야 합니다.

건축법규 및 제한사항: 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역 등 다수의 규제가 존재합니다. 향후 건물 활용이나 증축, 개축 등을 고려할 경우, 해당 규제 사항을 철저히 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물의 상가로서, 권리 관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 깔끔한 권리 인수가 가능하다는 장점이 있습니다.

제주 서귀포시 안덕면의 상업 및 주거 혼용 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인인 제3자 소유 호실과의 통합 사용 문제는 본건의 가치 평가 및 향후 활용에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 사전 조사와 철저한 대비가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

최근 신축 건물로 건물 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

제주 지역의 지속적인 관광객 증가 및 개발 잠재력으로 인한 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

인수할 권리 부담이 없어 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다. (단, 통합 사용 호실 관련 협의 필요)

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 627,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

제3자 소유 호실과의 통합 사용이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 유형의 물건은 통상적으로 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰되는 경향이 있습니다.

주변 시세, 건물의 현재 상태, 통합 사용 호실과의 관계 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 500,000,000원에서 560,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.