나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8571 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 인성리 667-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1,2-2,2-6) 포함.
목록1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 제주지방법원 2025타경8571 (1)

• 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 인성리 667-1번지

• 용도: 창고시설

• 감정가: 429,797,000원

• 토지 면적: 1167.00㎡ (약 353평)

• 건물 면적: 78.75㎡ (약 24평)

• 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

• 경매 구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 서귀포새마을금고 (경매 신청 채권자)

• 건축물대장상 주요 정보:

- 신축일: 2014년 12월 17일

- 주용도: 창고시설

- 구조: 경량철골구조

- 면적: 78.75㎡ (약 24평)

- 주소: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 인성리 667-1번지 (도로명: 제주특별자치도 서귀포시 일주서로 2279-67)

1.1. 입지조건

• 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 인성리 667-1번지

• 주위환경: 주변이 대부분 농경지 및 임야로 이루어진 전형적인 농촌 지역이며, 일부 단독주택 및 소규모 시설물이 산재해 있습니다.

• 교통상황: 지방도를 통해 접근 가능하며, 인근 주요 도로망과의 연계성은 양호한 편입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

• 인접 도로상태: 본건 토지는 남측으로 약 8미터 폭의 포장된 지방도에 접해 있습니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 농업진흥구역으로 확인됩니다. 이는 해당 토지에 대한 개발 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미하며, 농지법 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2019년 4월 4일 서귀포새마을금고의 근저당권 (을11)

• 매각으로 소멸되는 권리:

- 본건 등기부등본 상 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 총 채권액(등기부채권 총액)은 346,877,748원이며, 이는 본건 경매를 통해 정리될 총 채권액의 합계입니다.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. 다만, 물건명세서 상 "매각에서 제외되는 제시외 건물 등이 소재하며, 이로 인하여 법정지상권 성립 여부는 불분명함"이라는 특이사항이 존재합니다.

• 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 현재까지 파악된 임차인은 없거나, 인수할 임차인이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

• 물건 소재지는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 일반적인 상업 시설이나 높은 수준의 배후 수요는 기대하기 어렵습니다.

• 인근 대정읍 소재지 또는 모슬포항 인근 지역의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

• 주변의 편의시설, 관공서 등은 대정읍 소재지로 집중되어 있으며, 해당 물건지에서 도보로 이용하기는 어렵습니다.

• 주변 자연환경은 비교적 양호하나, 생활 편의 시설 접근성은 낮은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 농지취득자격증명 필수 제출:

- 본건 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다.

- 기한 내 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

• 제시외 건물 존재 및 명도/철거 문제:

- 물건명세서에 따르면, '매각에서 제외되는' 이동식 컨테이너 2동, 태양광설비, 철파이프조 철재 및 그물지붕 단층 견사 및 계사 약 60.0㎡가 본건 토지 지상에 소재하고 있습니다.

- 이는 매수인이 해당 시설물에 대한 별도의 처리(철거, 매도 협상 등)를 진행해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 이로 인한 추가 비용 발생 및 법적 분쟁 소지가 있습니다.

• 법정지상권 성립 가능성:

- '매각에서 제외되는' 제시외 건물들이 존재하고, 물건명세서에 "이로 인하여 법정지상권 성립 여부는 불분명함"이라고 명시되어 있습니다.

- 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 상당한 제약을 받게 되므로, 이에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

• 토지 이용 제한:

- 본건 토지는 농림지역, 농업진흥구역에 해당하여 건축 행위 및 토지 이용에 대한 법적 제한이 존재합니다.

- 건축물대장상 용도는 창고시설이나, 토지 자체의 이용 제한 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

• 외부 지도 서비스 확인 결과:

- 주변 지도 서비스 확인 결과, 특이할 만한 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 전반적으로 농경지가 많고 개발이 제한적인 농촌 지역 특성을 보입니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 제주 서귀포시 대정읍의 농림지역에 위치한 창고시설 경매 물건입니다.

• 감정가는 약 4.3억 원이며, 토지 약 353평, 건물 약 24평의 규모입니다.

• 권리 관계는 말소기준권리 이후 대부분 소멸될 것으로 보이나, 농지취득자격증명 필수 제출이라는 엄격한 조건이 존재합니다.

• 가장 큰 리스크 요인은 '매각에서 제외되는' 제시외 건물 존재로 인한 법정지상권 성립 가능성 및 명도/철거 문제, 그리고 토지 이용 자체에 대한 법적 제한입니다.

• 매수인은 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 거친 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

• 제주 지역 창고 및 물류 시설 수요: 제주도의 지속적인 관광 및 물류 수요 증가에 따른 잠재력 보유.

• 넓은 토지 면적: 353평의 토지는 향후 다양한 활용 방안(재건축, 증축 등)을 모색할 수 있는 기초가 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

• 본건의 예상 입찰가는 제시된 리스크 요인(농지법, 제시외 건물, 법정지상권 등)을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

• 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 부담은 없습니다.

• 현 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물 철거 비용, 농지법 관련 추가 비용 등을 면밀히 검토한 후, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 세부적인 시세 조사 및 현장 확인 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.