나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8583 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 719-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 소재 '토산1리마을회관' 북동측 원거리
에 위치하며, 일대는 단독주택, 농경지 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니
다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 단독주택 부지 및 단지내 도로로 이용
중입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하며, 단지내 폭 약 6m의 포장도로를 통하여 출입하고 있
습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 경관보전지구
3등급(저촉), 경관보전지구4등급(저촉), 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계
획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로
<사용승인일: 2021.09.09.>
외벽: 스타코 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
바닥: 강마루 마감 등. 창호: 샷시창 등.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본 위생설비, 급·배수설비, 천장형 에어컨설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니
다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록1.은 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8583 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 719-5

* 용도: 단독주택

* 감정가: 321,777,870원

* 토지면적: 4914.00㎡ (약 1486.29평)

* 토지 지분 면적: 310.56㎡ (약 93.97평)

* 건물 면적: 93.47㎡ (약 28.27평)

* 건물 제시외 면적: 31.40㎡ (약 9.50평)

* 매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 제OOO

* 건축물 명칭: 오름스테이 (8동)

* 사용 승인일: 2021년 9월 9일

2. 입지조건

2. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 소재 '토산1리마을회관' 북동측 원거리에 위치합니다.

* 일대는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

2. 교통 및 접근성

* 대상 물건까지 차량 통행이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2. 토지 및 도로 상태

* 토지는 부정형이며, 인접 도로와 대체로 등고 및 평탄한 상태입니다.

* 현재 단독주택 부지 및 단지 내 도로로 이용 중입니다.

* 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하며, 단지 내 폭 약 6m의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구 3등급 및 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

2. 말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부상의 말소기준권리는 제주은행 근저당 (2024년 3월 8일 접수, 채권액 156,000,000원)입니다.

2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

2. 말소 예정 권리

* 토지 등기부상의 을구 36번 근저당을 포함한 제주은행, 삼성카드, 신한카드 등 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부상의 을구 3번 근저당을 포함한 제주은행, 삼성카드, 롯데카드, 신한카드 등 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

2. 특이사항

* 본 물건은 유동화 물건, 공동담보 물건이며, 토지 지분 매각입니다.

* 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

2. 지역 특성

* 본 물건은 서귀포시 표선면 토산리의 농촌 및 전원 주택 지역에 위치합니다.

* 주변이 농경지와 단독주택으로 이루어져 있어, 상업 시설보다는 주거 환경에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

* '오름스테이'라는 명칭으로 보아, 단독으로 이용되거나 연립형 단독주택 단지의 일부일 가능성이 높습니다.

2. 주변 시설

* '토산1리마을회관'이 인근에 있어 지역 커뮤니티 시설 접근이 가능합니다.

* 편의시설 및 상업시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 투자를 고려하는 경우 현장 답사를 통해 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

5. 생활정보

2. 건축물 정보

* 철근콘크리트 구조 슬래브지붕 2층 단독주택이며, 2021년 9월 9일에 사용 승인되었습니다.

* 외벽은 스타코 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강마루, 창호는 샷시창 등으로 마감되어 있습니다.

* 기본 위생 설비, 급배수 설비, 천장형 에어컨, 보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 주변 편의시설

* '토산1리마을회관' 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

* 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설은 서귀포시 주요 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

2. 토지 지분 매각

* 총 토지 면적 4914.00㎡ 중 310.56㎡ 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 이용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 경매 물건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

2. 임대 관계 미확인

* 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재하거나 점유하고 있을 가능성이 있으며, 임대 관계가 미상으로 확인되어 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

2. 복잡한 권리 관계

* 다수의 가압류 및 근저당 설정 기록이 확인되어, 채무 관계가 복잡했던 이력이 있습니다. (비록 대부분 말소될 예정이나, 이러한 이력은 물건의 전체적인 리스크를 시사할 수 있습니다.)

2. 지역적 특성

* 농경지가 혼재하는 외곽 지역으로, 도시 지역 대비 편의시설 접근성이 떨어질 수 있습니다.

2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역 외 다수의 보전 지구 및 제한 구역에 속해 있어 향후 건축 및 토지 이용에 있어 규제가 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

2. 본 물건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

2. 다만, 토지가 지분으로 매각된다는 점, 임대차 관계가 불확실하다는 점, 농촌 지역이라는 점 등 투자에 있어 신중한 검토가 필요한 물건입니다.

2. 지분 매각에 따른 법적, 실질적 제약 가능성을 충분히 인지하고, 현장 조사를 통해 점유 및 이용 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

2. 가치를 높이기 위해서는 다른 토지 공유자들과의 원활한 소통 및 협력이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

2. 신축 건물 가치

* 2021년 준공된 현대적인 단독주택으로, 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 전체 건물(93.47㎡ + 제시외 31.40㎡)을 온전히 사용할 수 있다는 점은 긍정적입니다.

2. 농촌 지역의 주거 환경

* 제주도의 자연환경 속에서 전원생활을 영위하고자 하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* '오름스테이'와 같은 명칭을 고려할 때, 임대 수익 또는 별장 활용 가능성도 존재합니다.

2. 지분 매각의 기회

* 일반적인 단독 소유 물건보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 공유자와의 관계를 잘 형성할 경우, 향후 재개발 또는 매각 시 유리한 위치를 점할 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

2. 본 물건의 예상 입찰가 산정은 유사 물건의 거래 사례, 지역 부동산 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 무엇보다 토지 지분 매각이라는 특수성을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

2. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 특히, 인근 유사 단지나 건물의 매매/임대 정보를 포함한 상세한 시장 분석 자료가 필요합니다.

2. 감정가 321,777,870원은 본 물건의 초기 기준 가격으로 참고할 수 있습니다.

2. 하지만, 토지 지분 매각이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 입찰가를 결정하는 데 있어 상당한 변수로 작용할 수 있습니다.

2. 보다 정확한 예상 입찰가 도출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 심층 조사가 요구됩니다.

* 같은 '오름스테이' 단지 내 또는 주변 유사 단독주택 개발지의 실거래가 조사.

* 토산리 지역 내 4914.00㎡ (총 토지 면적) 중 310.56㎡ (매각되는 지분 면적) 토지의 현재 시세 파악.

* 건물(93.47㎡ + 제시외 31.40㎡)의 개별 가치 평가.

* 만약 실제 임차인이 존재하고 대항력이 있다면, 해당 보증금 및 월세 또한 입찰가에 반영되어야 합니다 (현재 인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 확인 필요).

2. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기보다, 입찰 시 다음과 같은 점을 고려하여 전략적으로 접근할 것을 권고합니다.

* 감정가의 일정 비율(예: 70~90%)을 초기 희망가 범위로 설정하고, 경매 진행 상황과 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정합니다.

* 특히, 토지 지분 소유자들과의 협상 가능성 및 향후 건물 활용 계획을 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.