나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8547 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2931-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 성산읍 난산리 소재 ""모구리오름"" 북서측 인근에 위치하는 토지(1필지)로서, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 남서측 하향의 완경사지대에 위치한 자루형의 토지로서, 자연림 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 3 ~ 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.


- 기타 참고사항

? 본건은 지분 토지로서 의뢰부분의 위치 및 경계확인이 불가능 한 바, 전체 면적을 기준으로 한 평균가격을 적용하였으며, 의뢰 지분 비율에 의거 토지면적을 사정하였으니 업무 진행시 참조하시기 바람.

? 본건 토지 지상에 소재하는 활잡목 및 방풍림 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 업무진행시 소유권 및 관련 권리 ? 의무 사항을 재확인하시기 바람.

물건 비고

-지분 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.기본 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경8547 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2931-2

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.1. 2.면적 정보

전체 토지 면적: 910.00㎡ (약 275.28평)

매각 대상 토지 지분 면적: 198.016㎡ (약 59.90평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 3.감정가 및 매각 정보

감정가: 18,018,000원

매각 대상: 토지 지분 매각

등기부채권 총액: 237,800,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 성산읍 난산리 소재 "모구리오름" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 남서측으로 폭 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건은 남서측 하향의 완경사지에 위치한 자루형의 토지입니다.

현재 자연림 등으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 소유권 이전 (2015-11-12)으로 농업회사법인뉴위너주식회사 명의로 등기되었습니다.

이후 여러 건의 근저당권 (이선희, 조애순, 김대임) 및 압류 (동래세무서, 부산광역시, 국민건강보험공단, 제주특별자치도)가 설정되었습니다.

최종적으로 말소기준권리는 2018년 9월 4일자 동래세무서의 압류(갑2)입니다.

또한, 채권자 이선희의 임의경매개시결정(2025타경8547)이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리인 2018년 9월 4일자 동래세무서 압류(갑2)보다 선순위 또는 동일한 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

이 근저당권들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 기타 권리 사항 (지분, 공동담보)

본건은 토지 지분 매각 물건입니다.

공동담보 물건으로 경매가 진행되고 있습니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수 보증금은 0원입니다.

임대관계 또한 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 환경

주변은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

4.2. 이용 현황

현재 토지는 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

5. 토지 이용계획 및 제한

5.1. 지역 지구 및 규제

계획관리지역에 해당합니다.

장애물 제한 표면 구역 (공항시설법)에 포함됩니다.

경관 보전 지구 3등급, 생태계 보전 지구 4-2등급 및 5등급 (저촉)으로 지정되어 있습니다.

지하수 자원 보전 지구 4등급으로 지정되어 있습니다.

건축 계획 심의 대상 구역으로 지정되어 있습니다.

토지 거래 계약에 관한 허가 구역 (제2공항 개발 사업 예정 지역 및 주변 지역)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각의 특성

본건은 토지 지분 매각이므로, 공유자 간의 이용 및 처분 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

의뢰 부분의 정확한 위치 및 경계 확인이 불가능하여, 전체 면적 대비 실제 사용 및 가치 판단에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한 사항

계획관리지역이지만, 장애물 제한 표면 구역, 다수의 보전 지구 지정, 건축 계획 심의 대상 구역, 토지 거래 허가 구역 등으로 묶여 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

6.3. 확인 불가능한 정보

본건 토지 지상에 소재하는 활잡목 및 방풍림 등은 토지에 포함하여 감정평가되었으나, 이에 대한 소유권 및 관련 권리 의무 사항을 재확인할 필요가 있습니다.

임대 관계 및 기타 사항이 미상인 점도 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 제주 서귀포시 성산읍의 임야 지분 매각 물건으로, 자연림 상태의 토지입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 지분 매각이라는 점과 다수의 토지 이용 규제가 적용되어 개발에 제약이 크다는 점이 특징입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 기회 요인

제주 지역의 토지라는 점에서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

공동 담보 물건으로, 시세 대비 저가 낙찰 가능성이 있습니다.

8.2. 주의 요인

지분 매각으로 인한 공유자 협의의 어려움 및 재산권 행사 제약이 가장 큰 위험 요소입니다.

엄격한 토지 이용 규제로 인해 신규 개발이나 활용에 큰 제약이 따릅니다.

정확한 위치 파악이 어려운 점을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 평가액

감정가는 18,018,000원이며, 이는 전체 토지 910㎡ 기준입니다.

본건 지분 면적(198.016㎡)에 해당하는 감정평가액은 약 3,914,964원입니다.

9.2. 입찰가 제언

지분 매각의 리스크와 엄격한 토지 이용 제한을 고려하여, 감정가(약 391만원) 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 300만원 ~ 400만원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.