나이스옥션 법원경매 순천 2025타경573 [1] 전라남도 여수시 율촌면 산수리 1445 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 산수리 소재 ""산수저수지"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 소재한 산간 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서, 전(휴경지)임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 현황은 남측에 노폭 약 2 ~ 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11), <추가기재> 해당지번 중 563㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법) 「국가지리정보 보안관리규정」제10조 제11조에 의거 전력 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경573 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 율촌면 산수리 1445

* 용도: 전 (휴경지)

* 감정가: 122,835,000원

* 토지면적: 1,293.00㎡ (약 391.13평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOOOOOO (광양농업협동조합 추정)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필수, 선순위 구분지상권 인수

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 산수리 소재 "산수저수지" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 임야 등이 소재한 산간 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

지적도상으로는 맹지에 해당하나, 현황 남측에 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량을 통한 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부/전부), 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 563㎡는 전원개발사업구역에 포함되어 있습니다. 「국가지리정보 보안관리규정」에 의거, 지도상 공개가 제한되는 국가기간시설이 포함될 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 인수되는 권리

* 구분지상권 설정 등기: 한국전력공사 (접수일자: 2010-04-21)

- 내용: 345킬로볼트 신여수티엘(66-67호)의 송전선 소유 및 유지보수를 위한 권리입니다.

- 범위: 송전선이 통과하는 지표면적 563㎡의 상방 18미터부터 52미터 사이의 공중 공간입니다.

- 존속기간: 송전선이 존속하는 기간

- 인수 여부: 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지의 수직적 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

3.2. 말소되는 권리

* 근저당권: 광양농업협동조합 (접수일자: 2014-11-14, 72,000,000원)

* 압류: 구로세무서장 (접수일자: 2022-07-12)

* 임의경매 개시결정: 광양농업협동조합 (접수일자: 2025-08-08, 58,527,814원) - 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 압류: 국민건강보험공단 (접수일자: 2025-08-18)

- 상기 권리들은 말소기준권리인 광양농업협동조합의 임의경매 개시결정 등기보다 후순위이거나 동일인에 의한 경매이므로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

- 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

본 물건은 농경지와 임야가 주를 이루는 산간 농경지대에 위치하고 있어, 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주로 농업 활동 또는 관련 시설 설치를 위한 목적으로 활용될 수 있는 지역입니다. 인근 "산수저수지"는 지역의 자연 환경적 특성을 나타냅니다.

5. 생활 정보

주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 소재지까지 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 용도상 '전'이며, 관련 법규에 따라 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 처리되며 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 선순위 구분지상권 인수: 한국전력공사의 구분지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 563㎡ 면적 상공에 설정된 권리로, 해당 공간의 이용에 제약을 발생시키므로 토지 활용 계획 시 반드시 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역, 전원개발사업구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지적도상 맹지: 현황 도로가 접해 있으나, 지적도상 맹지에 해당하여 도로 관계는 명확히 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 율촌면에 위치한 토지(전, 휴경지)로, 감정가는 122,835,000원입니다. 주변 환경은 산간 농경지대로서 조용하고 자연 친화적이나, 편의 시설 접근성은 제한적입니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 매수인에게 인수되는 한국전력공사의 구분지상권이며, 이는 토지의 실질적인 이용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로, 관련 규정 미준수 시 큰 불이익이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 있어 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 및 규제에 대한 이해가 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 인수되는 구분지상권 및 농지취득자격증명이라는 제약 조건으로 인해, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 가능성이 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획 등에 따라 잠재적인 가치 상승 여력을 고려할 수 있습니다 (단, 현재는 불확실).

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 122,835,000원을 기준으로 하되, 매수인에게 인수되는 선순위 구분지상권으로 인한 제약, 농지취득자격증명 제출 의무 및 관련 행정 절차 비용, 토지 이용 계획상의 제약 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수되는 권리 및 법규상 제약으로 인해 입찰 가격을 낮추는 요인이 작용할 것으로 예상됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 평가에 한계가 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 대비 70% ~ 90% 범위 내에서, 인수되는 구분지상권의 가치 하락분, 농지취득자격증명 취득 가능성 및 절차의 용이성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.