나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33495 [1] 광주광역시 서구 금호동 770 금호2지구도개공1단지아파트 제101동 제15층 제1508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 서구 금호동 소재 '금부초등학교' 남측 인근에 위치하며,
부근은 근린상가, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 아파트지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 제101동 지하1층/ 지상15층
건물 내 15층 1508로,
계단식임.

이용상태

대상 물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있으며, 기본적인 급.배수설비, 위생설비,
화재경보, 소방설비, 승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 정방형의 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 북측, 서측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로와 인도가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1-가): 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~
15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(2025-
07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33495 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 금호동 770 금호2지구도개공1단지아파트 제101동 제15층 제1508호

* 용도: 아파트

* 감정가: 149,000,000원

* 면적:

* 토지: 30.00㎡ (약 9.08평) / 토지지분: 30.003㎡

* 건물: 49.92㎡ (약 15.10평) / 건물지분: 49.92㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 건축년도: 1998년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 광주광역시 서구 금호동 소재 '금부초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 아파트지대입니다.

* 교통상황: 제반 교통사정은 보통입니다. 북측, 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 인도가 개설되어 있어 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)에 해당됩니다 [cite:search_result_3, search_result_5, search_result_6, search_result_10, search_result_11, search_result_13]. 비행안전구역 지정으로 인해 건축물 신축이나 증축 시 고도 제한 등 군사기지 및 군사시설 보호법상의 규제를 받을 수 있습니다 [cite:search_result_5, search_result_6, search_result_10, search_result_11, search_result_13].

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 19일 페퍼저축은행 근저당권(을17, 을18)이 말소기준권리입니다. 본 건 경매개시결정 등기(갑14, 2025-08-07)에 따라 본 경매 절차가 진행되었습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권'에 대한 언급이 있으나, 상세 내용이 제공되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (전입일자: 2019-11-14)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 주의사항: 제공된 정보에 따르면 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원이라는 특이한 조건과 전입일자가 말소기준권리보다 빠르다는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

* 등기부채권 총액: 160,426,846원

4. 상권분석

* 주변 환경: 광주광역시 서구 금호동 '금부초등학교' 남측 인근에 위치하며, 근린상가, 아파트, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 상권 특성: 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 이용하는 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 금호2지구도개공1단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 단지 내 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 주변 근린상가 접근성이 양호합니다.

* 교통: 광주 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 위치입니다.

* 주거 환경: 1998년에 건축된 아파트로, 15층 중 15층에 위치하여 탁 트인 조망권 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 비행안전구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)에 해당되어, 향후 건축물 신축 또는 증축 등 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. [cite:search_result_3, search_result_5, search_result_6, search_result_10, search_result_11, search_result_13]

* 임차인 관련 불확실성: '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 보증금/차임 0원이라는 특이 조건으로 인해 명도 과정에서의 예상치 못한 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 아파트 노후화: 1998년 준공되어 건축된 지 28년차를 맞는 아파트로, 향후 건물 유지보수 및 리모델링/재건축 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. [cite:search_result_7, search_result_12, search_result_14]

* 시장 침체 가능성: 최근 광주지역 아파트 시장은 공급 물량 증가 및 매매 심리 위축 등으로 인해 침체 국면을 겪고 있다는 분석이 있습니다. [cite:search_result_8, search_result_12, search_result_14, search_result_15]

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 금호동에 위치한 금호2지구도개공1단지 아파트 15층 매물입니다. 금부초등학교 인근의 양호한 입지 조건과 최상층의 이점을 가지고 있습니다. 다만, 비행안전구역에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있으며, 아파트 노후화 및 광주 지역 부동산 시장의 전반적인 침체 가능성을 고려해야 합니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 임차인 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최상층 입지: 15층 중 15층에 위치하여 우수한 조망권 및 채광, 일조량을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 생활 인프라: 금부초등학교 인접, 편리한 교통망, 단지 내 및 주변 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 최근 매매 사례와 비교 시, 시세 대비 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 149,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 23일 (4층): 135,000,000원

* 2026년 5월 24일 (12층): 157,000,000원

* 2026년 6월 3일 (15층): 150,000,000원

자료에 따르면, 본 건과 동일한 15층 매물이 2026년 6월 3일에 150,000,000원에 거래되었습니다 [cite:search_result_3]. 또한, 12층 매물이 157,000,000원에 거래된 사례도 있습니다 [cite:search_result_3]. 최근 3건의 매매 사례 평균가는 약 147,333,333원입니다.

* 시세 분석: 최근 15층 매매가가 150,000,000원임을 감안할 때, 감정가(149,000,000원)는 시장가와 유사한 수준으로 판단됩니다. 광주 지역 부동산 시장 침체 가능성 [cite:search_result_8, search_result_12, search_result_14, search_result_15] 및 입주 물량 증가 [cite:search_result_12, search_result_14]를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 임차인으로부터 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (이는 최근 최저가 매매 사례와 시장 상황을 고려한 보수적 접근입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.