나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31553 [1] 전북특별자치도 완주군 봉동읍 둔산리 873-3 전주첨단코아루2차아파트 201동 1층 103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 둔산리 소재 ‘봉서초등학교’ 서측 인근에 위치하는 '전주첨단코아루2차 아파트' 내에 위치하며 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 제1층 제103호로서,

외벽:몰탈위페인팅 마감,
내벽:벽지 등 마감,
창호:새시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스온수보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로 아파트부지임.

인접 도로상태등

대상 아파트단지는 서측 및 남측으로 각 각 왕복4차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역 (2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2024-11-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업 단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반주거구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31553 (1)

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 53.50㎡ (약 16.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 53.5018㎡

건물지분: 84.9534㎡

1.3. 소재지 정보

소재지: 전북특별자치도 완주군 봉동읍 둔산리 873-3 전주첨단코아루2차아파트 201동 1층 103호

1.4. 가격 정보

감정가: 155,000,000원

1.5. 매각대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 둔산리 소재 '봉서초등학교' 서측 인근에 위치한 '전주첨단코아루2차 아파트' 내에 소재합니다. 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제1층 제103호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 새시 창호입니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 대체로 장방형의 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 및 토지 이용 계획

대상 아파트 단지는 서측 및 남측으로 각 각 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)와 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역), 지방산업단지, 일반주거구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2014년 11월 27일 접수된 삼례신용협동조합의 근저당권(을6)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 삼례신용협동조합의 근저당권(을6)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부요약상 갑4(소유권이전3번신탁등기말소), 갑6(소유권이전), 을6(근저당권, 말소기준권리), 갑9(가압류), 갑16(강제경매) 모두 말소기준권리 이후의 권리이거나 경매개시결정 등기로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 147,945,039원입니다. (근저당 135,200,000원 + 가압류 12,745,039원 + 강제경매 채권액 28,226,127원은 중복 계산될 수 있으며, 총 채무액은 실제 채권자들의 최종 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.)

3.5. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주거지역에 인접하여 근린생활시설이 분포하고 있으며, 생활 편의를 위한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의 시설

봉서초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 공동주택 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 전주첨단코아루2차 아파트

건축년도: 2006년 05월 17일 사용승인

동수: 8개동

세대수: 516세대

총 층수: 최고 15층, 최저 1층

주차: 총 191대 (지상 4대, 지하 20대, 옥외 191대 - 기재 오류 가능성 있음)

5.2. 건물 상세 정보 (내부 마감, 설비 등)

구조: 철근콘크리트구조

마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅, 내벽 - 벽지 등, 창호 - 새시

설비: 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 온수 보일러 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지기 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

임대관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인 문제는 없을 것으로 보입니다.

건물 제시외 면적은 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한 사항

* 가축사육제한구역 (절대금지지역)

* 교육환경보호구역 (상대보호구역, 절대보호구역)

* 지방산업단지

* 일반주거지역 (연구개발특구의 육성에 관한 특별법)

이러한 제한 사항들은 향후 재건축 등 개발 시 고려될 수 있습니다. 주변 지역에서 폐기물처리시설 설치 관련 우려가 있었으나, 관련 지자체에서 이전 계획이 없음을 공식적으로 밝힌 바 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 전주첨단코아루2차 아파트 단지 내 1층에 위치한 부동산강제경매 물건입니다. 아파트로서 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 안전한 편에 속합니다.

7.2. 가치 평가

감정가는 155,000,000원으로 책정되었으나, 최근 매매 사례를 볼 때 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 84.95㎡ 면적의 아파트가 최근 2억 2천만원에서 2억 4천만원에 거래된 점을 감안하면, 적절한 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 1층이라는 점과 아파트 단지의 전반적인 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 경매 이점

* 낮은 감정가: 최근 시장 시세 대비 감정가가 현저히 낮아 시세차익 확보 가능성이 높습니다.

* 권리 인수 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 부담 없이 소유권 이전이 가능합니다.

* 안정적 주거 환경: 아파트 단지로서 주거 편의 시설 및 공동주택의 안정성이 보장됩니다.

8.2. 향후 전망

봉동읍 일대는 지역 개발 계획과 함께 주거 환경이 지속적으로 개선될 가능성이 있습니다. 전주첨단코아루2차 아파트는 준공 후 시간이 경과하였으나, 꾸준한 거래가 이루어지고 있어 수요가 있다고 판단됩니다. 낙찰 후 적절한 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(84.95㎡)의 아파트가 2026년 2월 22,000만원, 2026년 4월 24,000만원에 거래되었습니다. 1층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근 시, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본 물건의 감정가는 155,000,000원입니다. 이는 최근 실거래가 대비 약 30% 이상 낮은 금액으로, 시세 대비 매우 저렴하게 취득할 기회입니다.

9.3. 최종 제안 입찰가

권리 분석상 안전하고, 시세 대비 저렴한 감정가를 고려할 때, 1층이라는 점을 감안하더라도 충분한 투자 가치가 있습니다.

안정적인 취득과 수익률 확보를 위해, 감정가 대비 10~20% 가량 높은 수준으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 제안 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.