나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2850 [1] 부산광역시 북구 화명동 2277-5 월드타워 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '북부산우체국' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 판매시설, 근린생활시설, 위락시설, 오피스텔 및 아파트단지 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 '화명역' 및 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 지하 2층 지상 7층 건물 내 7층 701호로서,
(사용승인일:2003.01.30)
외벽 : 화강석 및 인조석붙임 마감,
내벽 : -,
창호 : 페어글라스 창호임.

내부마감은 폐문부재로 확인하지 못하였음.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설로 현황 안마시술소로 이용중임.

설비내역

급배수위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화명동 2277-5 :일반상업지역, 방화지구, 상업용지(건폐율:80%이하,용적률:1000%이하), 제1종지구단위계획구역(2020-11-11)(화명2택지개발사업 지구단위계획구역), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 95m 최고높이 120m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 701호(본건)의 도면상 출입구는 현황 출입구 내부에 소재하나, 현황 출입구의 폐문부재로 확인이 불가하였음. 건축물현황도면상 701호, 702호로 구분되어 있으나, 현장조사시 출입구가 701호(본건)에만 소재함.

물건 비고

공부상 제2종 근린생활시설로 현황 안마시술소로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2850 (1)

소재지: 부산광역시 북구 화명동 2277-5, 월드타워 7층 701호

토지면적: 70.30㎡ (약 21.27평)

건물면적: 324.58㎡ (약 98.18평)

감정가: 847,000,000원

용도 (공부상/현황): 공부상 제2종 근린생활시설 / 현황 안마시술소

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (주채권자)

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보: 철근콘크리트조, 2003년 1월 30일 사용승인, 지하 2층, 지상 7층 건물 중 7층 701호.

2. 입지조건

위치: 부산광역시 북구 화명동 소재 '북부산우체국' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주변은 판매시설, 근린생활시설, 위락시설, 오피스텔 및 아파트 단지 등으로 복합적으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 2호선 '화명역' 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 상업용지(건폐율 80% 이하, 용적률 1000% 이하), 제1종지구단위계획구역 (화명2택지개발사업 지구단위계획구역), 가로구역별 최고높이 제한지역 (최고 120m), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 27일 농협은행주식회사의 근저당권 (468,000,000원) 입니다.

낙찰로 인해 소멸되는 권리:

* 농협은행주식회사 근저당권 (2020.03.27, 468,000,000원)

* 농업회사법인이디프주식회사 근저당권 (2025.01.10, 24,700,000원)

* KB국민카드 가압류 (2025.04.08, 6,595,020원)

* 농협은행주식회사 가압류 (2025.05.13, 49,769,946원)

* 하나카드주식회사 가압류 (2025.07.14, 30,707,155원)

* 농협은행주식회사 가압류 (2025.08.08, 18,420,293원)

* 중소기업중앙회 가압류 (2025.10.21, 28,400,000원)

* 삼성카드주식회사 가압류 (2025.10.21, 32,817,757원)

* 삼성카드주식회사 가압류 (2025.10.21, 19,500,000원)

* 북구(부산광역시) 압류 (2025.12.09)

* 해운대세무서장 압류 (2026.01.12)

* 농협은행주식회사 임의경매 (2025.08.05, 401,703,524원) - 본 건 경매 개시 결정

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현황 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 있으나, 실제 등기된 권리는 없음)

등기부채권 총액: 678,910,171원

임차인 현황:

* 임차인: 권

보증금: 20,000,000원

차임: 4,000,000원

전입일자(사업일자): 2021-09-16

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰 후에는 대항력이 소멸됩니다. 보증금은 배당을 통해 우선 변제받을 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 부산 북구 화명동은 역세권을 중심으로 상업시설과 주거시설이 밀집된 복합 상권입니다. 판매시설, 근린생활시설, 위락시설, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재되어 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변 시설: 북부산우체국 인근에 위치하며, 부산도시철도 2호선 화명역을 중심으로 상업지구가 발달해 있습니다. 롯데마트 화명점 등 주요 편의시설 이용이 용이합니다.

본건 이용 상태: 공부상으로는 제2종 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 안마시술소로 이용 중입니다. 이는 해당 상권 내에 유흥 및 위락 관련 업종이 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

교통: 부산도시철도 2호선 화명역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 인근 상업지역 내에 대형마트, 병원, 은행, 다양한 식당 및 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주거 환경: 주변으로 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 주거 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

현황과 공부상 용도 불일치: 공부상 제2종 근린생활시설이나 현황 안마시술소로 이용 중인 점은 향후 행정기관의 조사 및 제재, 원상복구 명령 등으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다. 이는 해당 물건의 정상적인 영업 활동 및 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

내부 마감 미확인: 감정평가서상 폐문부재로 내부 마감 상태를 확인할 수 없었습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 추가적인 법적, 재무적 검토가 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 본 물건 바로 주변에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 화명동의 역세권에 위치한 상가 건물로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 상업 및 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 8억 4천7백만원이며, 넓은 면적(토지 약 21평, 건물 약 98평)을 보유하고 있어 사업 운영 또는 임대 수익 창출에 유리합니다. 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도(안마시술소)가 일치하지 않아 행정적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 해당 부분에 대한 면밀한 확인과 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 여건: 화명역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 배후 수요가 풍부한 상업 및 주거 지역에 속해 있습니다.

넓은 면적 및 활용 가능성: 토지 약 21평, 건물 약 98평의 규모로 다양한 업종의 영업 및 다수의 임대 수익 창출이 가능합니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

잠재적 가치 상승 기대: 향후 용도 관련 문제가 해결되거나 합법적인 영업 환경이 조성될 경우, 상업시설로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원이며, 모든 등기 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

감정가는 847,000,000원입니다.

그러나 현황 용도(안마시술소)와 공부상 용도(제2종 근린생활시설) 불일치로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 무리한 추격 매수보다는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 예상되는 리스크 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.