나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101758 [1] 부산광역시 북구 구포동 300, 299-1, 299-2, 301-4, 312, 313, 314-1 미소드리움 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 부산도시철도3호선 ""구포역"" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 아파트, 소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 ""구포역""이 소
재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상14층건내 6층 603호로서,
(사용승인일 : 2017.07.20)
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 7필 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

·(1~4) : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-09-06)(접함), 가로구역별 최
고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도
안전법>
·(5~7) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이
180m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 부산광역시 북구 구포동 300번지 외 6필지에 위치한 미소드리움 오피스텔입니다.

정확한 소재지는 부산광역시 북구 구포동 300, 299-1, 299-2, 301-4, 312, 313, 314-1이며, 건물명은 미소드리움입니다.

본 물건의 용도는 오피스텔입니다.

건축물물리적 정보는 다음과 같습니다:

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층~지상 14층 건물 중 6층 603호입니다.

- 사용승인일은 2017년 07월 20일입니다.

- 건물총면적은 3,715.162㎡이며, 토지면적은 456.91㎡입니다.

1.2. 면적 정보

- 토지면적: 10.19㎡ (약 3.08평)

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

- 건물면적: 60.90㎡ (약 18.42평)

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

- 감정가: 158,000,000원

- 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

- 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

- 채권자는 박OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 부산도시철도 3호선 "구포역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 3호선 "구포역"이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

- 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

- 말소기준권리는 2017년 11월 26일 접수된 전세권(박문수, 140,000,000원)입니다.

- 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 가압류, 압류, 경매개시결정 등)

- 등기부채권 총액은 1,439,632,954원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

- 대항력 있는 임차인으로 박문수 씨가 존재합니다.

- 해당 임차인은 보증금 140,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 11월 29일에 전입하였습니다.

- 임차인의 확정일자 정보는 2025년 07월 15일로 기재되어 있으며, 배당신고일자는 2025년 08월 21일입니다.

- "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "대항력있는임차인, 선순위전세권"으로 명시되어 있습니다.

- 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성을 시사하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 구포역 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

일반상업지역에 속해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 구포시장 관련 정보

구포시장 일대는 부산의 오랜 재래시장으로, 과거에는 번성하였으나 현재는 위축된 측면도 있습니다. 일부 보신탕(개고기) 판매 시장이 있어 이에 대한 사회적 시선이 나뉠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

- 부산도시철도 3호선 구포역 이용이 편리합니다.

- 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

- 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건축물 관련 정보

- 건물명: 미소드리움 (2017년 7월 사용승인)

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 1층 ~ 지상 14층

- 주차시설: 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 보증금 140,000,000원의 대항력 있는 임차인 박문수 씨의 존재입니다.

비록 등기부상 말소기준권리인 전세권은 말소 예정이며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표기는 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못할 경우 낙찰자가 명도 책임을 질 수 있음을 의미합니다. 따라서 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 인접 가능성

구포역 및 구포동 일대는 과거 구포 가축시장(개 시장)이 존재했던 지역으로, 이에 대한 부정적인 인식이 남아 있을 수 있습니다. 또한, 부산시 강서구 일대에 대규모 소각장 등 혐오시설 설치 논란이 있어, 해당 지역과 일부 연관성이 제기될 수 있으나, 본건 물건지 자체와 직접적인 혐오시설의 근접성은 현재 정보로는 명확히 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 입지적 장점과 생활 편의성은 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 존재와 이로 인한 명도 리스크입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 상반될 수 있는 정보에 대한 철저한 확인이 필요하며, 만약 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우 총 투자 비용이 상승하게 됩니다.

이러한 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 구포역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 건축 연도가 비교적 짧아(2017년 준공) 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 생활 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 문제만 명확히 해결된다면 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 인근의 미소드리움 오피스텔(전용면적 79.78㎡)이 2024년 12월 240,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다 [cite:JSON].

이를 기준으로 본건(60.90㎡)의 시세를 추정하면, ㎡당 약 3,008,273원 (240,000,000원 / 79.78㎡)으로 계산 시 약 183,204,685원 (60.90㎡ * 3,008,273원)으로 산정됩니다.

본건의 감정가는 158,000,000원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 140,000,000원)으로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성을 시사하지만, '대항력 있음'으로 인해 발생할 수 있는 변수를 충분히 감안해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 및 시장 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.