나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5661 [1] 부산광역시 수영구 망미동 829-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 3호선(배산역) 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 약 6M 폭의 도로에, 남측으로 약 2.5M 폭의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 슬래브지붕 2층건(사용승인일: 1982.12.04)으로서,
·외벽: 벽돌마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
·내벽: 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(부합물 및 종물)기호㉠,㉡이 소재하나, 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 토지에 미치는 영향 별무함.(후첨 '건물개황도'참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5661 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 829-12

용도: 단독주택

감정가: 678,059,000원

토지면적: 160.90㎡ (약 48.68평)

건물면적: 129.62㎡ (약 39.21평)

제시외 건물면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

건물 사용승인일: 1982년 12월 4일 (건축 연령 약 44년)

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 3호선 배산역 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 약 6미터 폭의 도로에, 남측으로 약 2.5미터 폭의 막다른 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 7월 15일 접수된 일본인 소유의 근저당권(을4)으로, 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

* 등기 현황:

* 최선순위 말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

* 강제경매 개시 결정 기입등기: 2025년 8월 7일 (채권자: 김OO, 사건번호: 부산동부지원 2025타경5661)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을4(근저당권), 을6(근저당권), 갑15(강제경매) 등.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008년 2월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력을 갖추고 있어 인수 가능성 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 명확한 상황 파악이 필수적입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (단, 김 임차인의 권리관계는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본 물건은 단독주택 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 제공된 주변 연립/다세대/빌라 최근 매매 정보는 본 물건과 직접적인 비교가 어려운 다세대주택 거래 사례입니다.

* 최근 거래 사례 (2026년 4월-7월, 다세대주택):

* 부산광역시 수영구 망미동 805-4 (1996년 준공, 전용 74.73㎡): 1억 6,500만원 (약 220.7만원/㎡)

* 부산광역시 수영구 망미동 963-56 (1997년 준공, 전용 72.85㎡): 1억 4,000만원 (약 192.2만원/㎡)

* 부산광역시 수영구 망미동 970-19 (2005년 준공, 전용 54.45㎡): 8,500만원 (약 156.1만원/㎡)

이 거래 사례들은 본 단독주택과 용도 및 규모에서 차이가 있으므로, 지역 내 일반적인 시세 파악의 참고 자료로만 활용해야 합니다. 본건은 대지면적 160.90㎡를 가진 단독주택으로, 다세대주택의 전용면적 대비 가격으로 직접 환산하기에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 망미중학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경은 양호한 편입니다. (단, 본건 토지이용계획상 상대보호구역에 해당)

* 편의시설: 주거지역으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 부산도시철도 3호선 배산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 도심 접근성이 좋습니다.

* 주변 시설 조사: (※ 실제 조사 필요)

* 혐오시설: 본건 주변(부산광역시 수영구 망미동 829-12)에서 확인된 혐오시설(예: 유해화학물질 취급시설, 대규모 폐기물 처리장 등)은 현재까지 제공된 정보 내에서 발견되지 않았습니다. 그러나 보다 면밀한 현장 조사 및 인허가 사항 확인이 필요합니다.

* 기타: 망미동 일대는 주거 지역으로 상대적으로 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 : 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 인수 여부 및 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인의 실제 권리 및 계약 관계에 대한 철저한 파악이 요구됩니다.

* 건축물 노후화: 1982년 준공된 건물로 약 44년의 건축 연령을 가지고 있어, 향후 수리 또는 재건축 관련 비용 발생 가능성이 높습니다. 건물 상태 점검이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역 내 상대보호구역에 해당하여 건축 및 용도 변경 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 5.00㎡ 규모의 제시외 건물은 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건 부산광역시 수영구 망미동 단독주택은 대지 면적이 160.90㎡로 적절한 규모를 갖추고 있으며, 망미중학교 남동측 인근에 위치하여 교육 환경 및 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 가지고 있습니다. 하지만 1982년 준공된 노후 건물이라는 점과 '대항력 있음'으로 표시된 임차인 김 씨의 존재가 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 김 씨의 경우 보증금 및 차임이 '0원'으로 표기되어 있어, 실제 권리관계 및 인수 조건에 대한 명확한 확인 없이는 명도에 상당한 어려움이 예상됩니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 수영구라는 지역적 이점과 배산역 인근이라는 교통의 편리성은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 토지 가치: 160.90㎡의 토지 면적은 향후 재건축 또는 개발 시 잠재적 가치를 보유하고 있습니다.

* 명도 리스크 해결 시 시세 차익 기대: '대항력 있는 임차인(보증금 0원)' 리스크를 성공적으로 관리 또는 해결할 경우, 시장 가격보다 유리하게 취득하여 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 활용도 높은 단독주택: 단독주택으로서의 활용성 및 개인 맞춤형 거주 공간 마련 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 678,059,000원이지만, 1982년 준공된 노후 건물과 '대항력 있는 임차인(보증금 0원)'이라는 명확한 리스크 요인을 고려해야 합니다. 제공된 주변 다세대주택의 최근 거래가는 본 단독주택과의 직접적인 비교가 어렵습니다.

이에 따라, 본 건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 참고 감정가: 678,059,000원

* 안정적인 투자 확보를 위한 보수적 접근:

* 건축 연령 및 임차인 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인 적용 필요.

* 토지 가치를 고려할 때, 지나치게 낮은 금액으로 입찰하는 것은 비현실적.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 약 580,000,000원에서 620,000,000원 사이로 제안합니다.

가장 현실적인 입찰 희망 가격은 약 600,000,000원으로, 이는 해당 부동산의 가치를 인정하되 리스크를 반영한 수준입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 임차인과의 협의 결과, 현장 조사 내용, 그리고 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.