나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경699 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 497-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 소재 부산장안고등학교 북서측 인근에 위치하고,
부근은 근린생활시설, 아울렛매장 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한
편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 북하향 완경사지대내 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
기호(3) : 북하향 완경사지대내 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남서측으로 약 6미터 폭의 포장도로［본건(3)］와 접하며, 남동측으로 약 7.5∼
8미터 폭의 포장도로와 접함.
기호(3) : 약 6미터 폭의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역.
기호(3) : 자연녹지지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 도로구역<도로법>, <추가기재>건축법
제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 기호(3)은 귀 요청에 따라 매각지분 성민글로벌 주식회사 지분 2분의 1 전부
를 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
외벽 : 치장석재, 드라이비트, 복합판넬, 강화유리 마감 등.
내벽 : 판넬, 타일, 몰탈위페인팅 및 벽지마감 등.
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

일반건축물대장상 용도는
1층 : 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(제조업소).
2층 : 제2종근린생활시설(일반음식점).
3층, 4층 : 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.

설비내역

전기설비, 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비
등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도'와 같이 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경699 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 497-5

용도: 근린시설

감정가: 9,961,502,230원

토지면적: 5,275.00㎡ (약 1,595.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2,811.31㎡ (약 850.67평)

건물 제시외면적: 41.30㎡

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외함.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 소재 부산장안고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 근린생활시설, 아울렛 매장 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 북하향 완경사지대 내 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 북하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

기호(1) 토지는 남서측으로 약 6미터 폭의 포장도로(본건 기호(3))와 접하며, 남동측으로 약 7.5~8미터 폭의 포장도로와 접합니다.

기호(3) 토지는 약 6미터 폭의 도로입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 자연녹지지역입니다.

기호(3) 토지는 자연녹지지역, 광로3류(폭 40m~50m), 도로구역(도로일부 포함)입니다.

1.3. 권리분석

* 권리관계 요약

본건은 다수의 근저당권 및 압류가 설정되었으나, 말소기준권리인 2020년 1월 14일자 케이에프에이치이오공구유동화전문유한의 근저당권(을34) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 권리의 구체적인 내용과 범위는 반드시 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 현황

* (주)무심유현식: 보증금 10,000,000원, 차임 5,000,000원, 사업일자 2023-12-07, 배당신고 2025-10-16, 대항력 없음.

* (주)지엘인포텍정세연: 보증금 30,000,000원, 차임 5,000,000원, 사업일자 2021-10-05, 대항력 없음.

* (주)더아라이정순: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2025-05-12, 대항력 없음.

* (주)레오테크코리아김형욱: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 사업일자 2022-05-24, 대항력 없음.

* 김대희: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2021-10-05, 대항력 없음.

* 유엔에스종합건설(주)정정윤: 보증금 200,000,000원, 차임 5,000,000원, 사업일자 2023-04-25, 배당신고 2025-10-16, 대항력 없음.

* 인수 보증금

전체 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경

근린생활시설 및 아울렛 매장 등이 혼재된 지역으로, 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 지역 특성

자연녹지지역 내 근린생활시설로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통망을 통해 접근이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

부산장안고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의시설

인근에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 매각 미소멸 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 상세 조사가 필수적입니다. 미확인 시 명도 및 소유권 행사 등에서 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 컨테이너 제외: 매각 대상에서 제외되는 컨테이너의 철거 및 인도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건 특성: 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수한 거래 이력이 존재할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역으로 분류되어 있어, 건축 및 개발 행위에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지 지분: 토지 중 일부(기호(3))는 특정 회사의 지분 전부가 평가되어 있어, 타 지분권자와의 협의 또는 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리에 위치한 근린생활시설 물건입니다. 부산장안고등학교 인근에 자리하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

현재까지 파악된 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재 여부 및 내용 확인이 매우 중요합니다.

유동화 물건이라는 특성과 제시외 컨테이너의 제외 등 명도 과정에서 추가적인 고려사항이 있습니다. 또한, 자연녹지지역 및 토지 지분 관련하여 향후 활용 계획 수립 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 지역 내 상업 및 근린시설 용도로 활용 가치가 있으며, 주변 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 용도 활용성: 근린생활시설로서 다양한 업종의 사업장으로 임대 또는 직접 운영 시 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계 명확화 시 경쟁력 확보: 지상권 등 미확인 권리사항을 명확히 정리하고, 권리 분석을 통해 안전한 투자를 할 경우, 시장 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 본 물건의 예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 투자 수익률, 명도 비용, 법적 제반 비용, 그리고 잠재적 리스크 요인(특히 지상권) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.