나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5646 [1] 부산광역시 수영구 광안동 99-5 광안동롯데골드로즈 17층1708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시수영구 광안동 소재 수영교차로 남측 인근에 위치한 광안동롯데골드로즈
17층 1708호이며, 주위는 대로변으로 상업용건물, 본건과 유사한 소규모 아파트, 오피스텔로
이루어져 있어 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 양호한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 20층 건물 내 17층 1708호로서,
·외벽 : 저층 석재붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 공동현관문, 승강기설비, 도시가스
공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 주위와 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 30미터의 간선도로에 접하며, 동측으로 약 8미터의 포장도로로 차량 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이
115m, 최고높이 160m))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남향, 복도식으로 지하주차장 및 주차타워설비 되어있음.

물건 비고

임차권자 김서윤의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.16.자)제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5646 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-5 광안동롯데골드로즈 17층1708호

용도: 아파트

감정가: 146,000,000원

토지면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

토지지분: 4.546㎡ (약 1.37평)

건물면적(전용면적): 41.61㎡ (약 12.59평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영교차로 남측 인근에 위치하며, 주위는 대로변으로 상업용 건물, 소규모 아파트, 오피스텔 등으로 이루어져 있어 주거환경 보통 수준임.

교통상황: 소형 차량 출입이 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정 양호함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 (갑5, 2025-08-04)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 승계)

* 보증금: 153,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-20

* 확정일자: 2022-12-26

* 대항력: 없음 (단, 물건명세서상 대항력 있는 임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 주의 필요)

* 비고: 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기에 동의하는 확약서 제출됨.

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원 (금액 미상)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-09

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 금액이 미상이므로, 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인과 주의가 반드시 필요함.

* 임차인: 이

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-03-14

* 확정일자: 2025-03-10

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 1,000,000원을 매수인이 인수해야 할 수 있음.

주요 권리 사항:

* 을구 10번 주택임차권 (김서윤, 2024.08.07 등기, 153,000,000원): 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 가능성이 존재함. (단, HUG의 대항력 포기 확약서가 제출되어 있어 복합적인 법률 검토가 요구됨.)

* 갑5 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.08.04 등기): 본 경매의 개시 결정 등기이며, 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 갑6 압류 (마산세무서장, 2026.05.11 등기): 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 윤 의 미상 보증금 및 김 임차권의 실제 인수 여부에 따라 변동 가능성 있음.)

1.3. 상권분석

입지: 대로변에 접한 일반상업지역으로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역임.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 160m)에 해당하여 개발 및 이용에 관한 규제가 있음.

주변 환경: 상업용 건물 및 소규모 아파트, 오피스텔이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 20층 건물 내 17층 1708호 (총 20층)

건물 사용 승인일: 2006년 6월 20일

주요 설비: 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 공동현관문, 승강기설비, 도시가스 개별난방 등.

주차: 총 208대 주차 가능 (지상 12대, 지하 3대, 주차타워 설비 포함).

아파트 정보: 광안동 롯데골드로즈, 총 1개동, 299세대.

내부 상태: 내벽, 창호 상태는 이해관계인 부재로 조사되지 못했으므로, 응찰 전 반드시 재확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 위험:

* 임차인 윤 (대항력 있음, 보증금 미상)으로 인한 잠재적 보증금 인수 위험이 매우 큼. 보증금 액수 확인 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

* 임차인 김 (HUG 승계)의 경우, 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 물건명세서상 대항력 있는 임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 배당 후 잔액 발생 시 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없는 복합적인 위험이 존재함.

* 임차인 이 (대항력 있음)의 경우, 1,000,000원의 보증금 인수 위험이 있음.

권리관계 복합성: 임차권 등기의 말소 여부 및 대항력 유무에 대한 정보가 상이하게 기재되어 있어, 법률 전문가의 정확한 권리 분석이 반드시 요구됨.

건물 내부 미확인: 내벽, 창호 등의 상태를 직접 확인하지 못하여, 수리 및 보수에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있음.

혐오시설: 본 제공된 정보만으로는 주변 지역의 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 유해 시설 등) 유무를 파악할 수 없음. 해당 정보는 현장 방문 시 반드시 별도로 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권 상업지역 내에 위치한 아파트로, 입지 및 교통 편의성은 우수함. 최근 실거래가(135백만원 ~ 148백만원)와 감정가(146백만원)를 고려할 때 시세는 적정한 수준으로 판단됨. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상의 윤 임차인)의 존재와, 김 임차권 등기의 소멸 여부 및 대항력 포기 확약서 관련 정보의 상반된 기재로 인해 상당한 권리 분석 리스크가 내포되어 있음. 입찰 결정 전, 임차인과의 명확한 소통 및 법률 자문을 통해 예상되는 인수 보증금 및 제반 비용을 정확히 산출하는 것이 무엇보다 중요함.

1.7. 투자 포인트

부산 지하철역 및 간선도로 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

주상복합 및 상업 시설 밀집 지역으로 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

권리관계 리스크를 해소하고 잠재적 비용을 합리적으로 관리할 경우, 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(41.61㎡)의 실거래가: 135,000,000원 (2026.06.06, 12층), 148,000,000원 (2026.04.18, 14층).

감정가: 146,000,000원.

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 미상의 윤 임차인으로 인한 인수 비용 발생 가능성임. 김 임차인의 대항력 포기 확약서가 법적으로 완전히 효력을 발휘하여 보증금 인수가 0원이 된다는 확신이 없다면, 보증금 전액(153,000,000원)을 인수해야 할 가능성도 고려해야 함.

따라서, 이러한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가: 130,000,000원.

(본 입찰가는 권리 인수 비용 및 추가 제반 비용을 고려하여 보수적으로 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.