나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5667 [1] 부산광역시 남구 대연동 245-50 예원하이츠빌라2차 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재""부산남부경찰서""남측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지,소규모공동주택 및 업무시설(오피스텔),단독주택,근린생활시설
등으로 형성되어 있으며,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장등이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 6층 601호 및 6층 602호로서
외벽 : 화강석붙임 및 페인트마감등
내벽 : 벽지도배등
창호 : 샷시창호구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔:주거용)임.

설비내역

위생 및 급.배수설비,승강기설비,소방설비,도시가스에 의한 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 택지조성한 부정형 토지로서,공동주택 및 업무시설부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭약3~4미터 정도의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.

가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중이나 내역은 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
부동산 외벽 등에는 '2차 103동'으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5667 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 245-50 예원하이츠빌라2차 6층601호

용도: 오피스텔 (실제 용도는 주거용)

건물 외벽 표기: '2차 103동' (주소와 상이할 수 있음)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 55.98㎡ (약 17.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.20㎡ (약 25.2평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕 (7층 건물 내 6층)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 219,000,000원 (21,900만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산남부경찰서' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

* 임차인: 박정빈

* 보증금: 200,000,000원 (20,000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-04

* 확정일자: 2021-05-10

* 배당신고일자: 2025-08-20

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존 (신광숙, 2019-07-05)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (신광숙, 2021-06-04)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-08-04, 828,135,065원). 본 건의 말소기준권리입니다.

3.3. 권리 분석 결과

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매)

그러나 대항력 있는 임차인 박정빈 씨가 존재하며, 보증금 200,000,000원을 보유하고 있습니다. 법원에서는 해당 임차인의 '인수 보증금 합계'를 0원으로 평가하였으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후에도 잠재적인 위험 요소가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 부산 남구 대연동 지역은 주거와 상업 기능이 혼재된 도심 지역입니다. 주변에 다양한 종류의 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 부산남부경찰서가 인근에 위치하여 치안 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설이 인근에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통

시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 교육 및 기타 시설

* 본 건은 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 상대보호구역(새부산유치원)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박정빈 씨는 대항력을 갖춘 임차인이며, 보증금 200,000,000원을 보유하고 있습니다. 법원에서는 인수 보증금 합계 0원으로 평가하였으나, 실제 배당 절차 및 법적 해석에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

6.2. 용도 불일치

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 이용되고 있는 점은 향후 건축물 관련 법규 적용이나 재건축, 리모델링 시 불이익이 발생할 수 있는 요인입니다.

6.3. 건물 표시 상이

부동산 외벽 등에 '2차 103동'으로 표기되어 있어, 등기부나 건축물대장의 주소 표기(예원하이츠빌라2차)와 차이가 있을 수 있습니다. 이는 서류상 혼동을 야기할 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

부산 남구 대연동에 위치한 본 오피스텔은 감정가 21,900만원 대비 최근 시세(25,000만원)가 높은 편으로, 가격 메리트가 존재할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 용도와 실제 이용 용도의 불일치 등은 신중한 접근을 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 부산 남구 대연동은 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 가격 메리트: 최근 시세 대비 낮은 감정가로 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 실수요 및 투자 가능성: 주거용으로 활용 가능한 오피스텔로서 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '예원하이츠빌라2차'의 유사 면적(84.15㎡) 물건이 2025년 11월에 25,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(21,900만원) 대비 약 12.4% 높은 수준으로, 시장 가치가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원(20,000만원)이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 전제 하에, 최근 거래가 25,000만원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 용도 불일치 등)을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 21,900만원과 최근 시세 25,000만원을 종합적으로 고려하여 22,000만원 ~ 24,000만원 범위 내에서 보수적으로 책정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 결정 시, 법원 경매계에 대항력 있는 임차인 박정빈 씨의 보증금 200,000,000원이 경매 절차를 통해 완전히 변제되는지 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 만약 변제되지 않을 경우, 인수될 수 있는 보증금액을 충분히 고려하여 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.