나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경684 [1] 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 112동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 남동측에 인접하여 위치하며, 부근은 아파트단지, 아파트 상가, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상47층 건물(112동) 내 4층 403호로서,
(사용승인일:2008.10.31)
외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 도시가스설비, 공동현관설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내의 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용호동 944 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경684 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 112동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 803,000,000원

토지 정보:

* 토지면적: 77.79㎡ (약 23.53 평)

* 토지지분: 77.7857㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 정보:

* 건물면적: 174.11㎡ (약 52.67 평) - 공급면적 기준

* 건물지분: 174.107㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 전용면적 (추정): 약 149.55㎡ (최근 실거래가 기준 유사 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 부산광역시 남구 용호동에 위치한 '오륙도SK뷰 아파트' 단지 내에 있으며, '오륙도초등학교' 남동측에 인접해 있음. 주위는 대규모 아파트 단지, 아파트 상가, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호함.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 다만, 도시철도는 직접적으로 연결되지 않음.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음. 또한, 일반도로 저촉, 가축사육제한구역, 그리고 오륙도초등학교 및 오륙도중학교와 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요함.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

말소기준권리는 2022년 5월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을12)이며, 해당 권리보다 후순위인 임의경매개시결정(갑12), 압류(갑13) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권택율

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2024년 1월 31일

* 확정일자: 2024년 1월 31일

* 배당신고일자: 2025년 10월 14일

* 대항력: 없음.

* 임차인 권택율은 대항력이 없으며, 보증금 회수는 배당을 통해 이루어질 예정임. 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 사용 여부와 관계없이 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 집합건물 등기부 요약:

등기부상 소유권 이전 내역과 다수의 근저당, 임의경매, 압류 기록이 존재하나, 앞서 언급된 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 것으로 보임.

4. 상권분석

* 단지 내 상가 및 주변 상업시설:

아파트 단지 내부에 상업시설이 있으며, 주변으로 아파트 단지 상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 지역 특성:

대규모 아파트 단지가 밀집한 대표적인 주거 지역임. 오륙도SK뷰는 지역 내에서도 입지적 가치가 높은 대단지로 평가받고 있음.

5. 생활정보

* 아파트 단지 개요 (오륙도SKVIEW):

* 단지명: 오륙도 SK VIEW

* 주소: 부산광역시 남구 용호동 944 (오륙도로 85)

* 세대수: 3,000세대

* 동수: 15개동

* 총 층수: 최고 47층

* 사용승인일: 2008년 10월 31일

* 주차대수: 총 5,755대 (세대당 약 1.91대)

* 단지 내/외부 시설:

단지 내에 휘트니스센터, 실내 골프연습장, 사우나, 독서실, 키즈룸 등 다양한 입주민 편의시설이 갖추어져 있음. 또한, 단지 내 상업시설 및 주변 상가 이용이 편리함.

* 내부 설비:

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 옥내소화전, 공동현관 설비 등이 설치되어 있음.

* 주변 편의시설:

* 교육: 오륙도초등학교, 오륙도중학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

* 자연: 오륙도, 이기대공원, 신선대공원 등이 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있음.

* 기타: 부산 성모병원 등 의료시설 이용이 가능함.

* 혐오시설 관련 정보:

과거 해당 부지는 한센병 환자촌이었으나 재개발을 통해 현재의 아파트 단지가 조성되었음. 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가:

폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 현황과 공부상 내용이 상이할 가능성 및 내부 수리 상태 등에 대한 추가 확인이 필요함.

* 임대 관계:

임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

* 건물 노후화:

2008년 사용승인된 건물로, 약 18년 경과하여 신축 아파트 대비 노후화에 따른 관리 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 토지 이용 제한:

학교 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 교통 환경:

도시철도 접근성이 상대적으로 낮으며, 특정 시간대 및 요일에 교통 정체가 발생할 수 있다는 언급이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구의 대단지 아파트인 '오륙도SK뷰'에 위치하며, 우수한 생활 인프라와 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있음. 또한, 등기부상 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 명확한 편이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰 후 추가 부담이 없는 것이 큰 장점임. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점, 폐문부재로 인한 내부 확인 불가, 건물 노후화, 그리고 대중교통 접근성 등은 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 안정적인 대단지 프리미엄: 3,000세대의 대규모 단지로 지역 내 시세 형성 및 관리 측면에서 안정적임.

* 우수한 주거 환경: 초중등학교 인접, 공원 및 바다 조망 가능성, 단지 내 풍부한 편의시설 등 높은 주거 만족도 기대.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 리스크가 적음.

* 향후 시세 상승 잠재력: 부산 지역 부동산 시장 회복 시, 대단지 및 우수 입지 조건으로 인한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

본건의 감정가는 803,000,000원임. 최근 실거래가를 살펴보면, 2026년 6월 16일 전용면적 약 149.55㎡(공급면적 약 174.11㎡에 해당하는 것으로 추정)의 28층이 645,000,000원에 거래되었으며, 전용면적 약 123.31㎡의 경우 50,500,000원에서 65,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌음.

최근 거래가 중 유사 면적(약 149.55㎡)의 거래가 645,000,000원임을 고려할 때, 본건 감정가는 현재 시장 시세보다 다소 높게 평가된 것으로 보임. 47층 중 4층이라는 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

따라서, 최근 실거래가 수준과 감정가 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 필요가 있음.

* 예상 입찰가:

700,000,000원 ~ 750,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.