나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22465 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 11층1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 성서초등학교 북서측 인근에 위치하는 대동레미안
센트럴시티5 11층 1107호로서, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등으로
형성되어 있어, 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선(범내골역)이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건내 11층 1107호로서,
(사용승인일: 2019.11.05)

외벽: 석재마감, 몰탈페인팅마감 등,
내벽: 벽지 마감 등(추정),
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 엘리베이터설비, 공동현관설비, 기계식주차설비, 도시가스공급
시설에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 17M 폭의 도로에, 남동측 약 8M 폭의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025
-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m
)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22465 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 11층1107호

* 용도: 아파트

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 3.33㎡ (약 1.01평)

* 토지지분: 3.33㎡ (약 1.01평)

* 건물면적: 21.29㎡ (약 6.44평)

* 건물지분: 21.2859㎡ (약 6.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자 (개시): 주택도시보증공사

* 준공년도: 2019년 11월 05일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 성서초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 북동측 약 17M 폭의 도로 및 남동측 약 8M 폭의 도로에 각각 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

1.2. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 1107호로서,

* 사용승인일: 2019년 11월 05일

* 마감 상태 (추정): 외벽은 석재마감, 몰탈페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지 마감 등으로 추정됩니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 엘리베이터 설비, 공동현관 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스 공급 시설에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 이용계획: 본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

* 제한 상태: 또한 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m), 상대보호구역 등 다양한 도시계획상의 제한이 존재합니다.

2. 권리분석

* 채권자 (경매개시): 주택도시보증공사 (사건번호: 부산지방법원 2025타경22465, 강제경매)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2019-11-29, 채권최고액: 72,240,000원)

* 기타 권리 분석:

* 소유권보존: 김미향 외 1명 (갑1)

* 근저당권: 우리은행 (을2, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑3, 경매개시결정)

* 주택임차권: 이민주 (을4, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (채권양도)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2020-03-03

* 확정일자: 2020-03-03

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 따라서 매각으로 인해 임차인의 보증금은 소멸됩니다. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 기록상 지상권 개요가 있으나, 권리분석상 말소 대상이므로 해당 사항은 없습니다.

* 총 채권액 (말소기준권리 포함): 등기부상 말소기준권리인 우리은행 근저당 72,240,000원 및 주택임차권 50,000,000원 등을 합한 총 122,240,000원으로 파악됩니다.

3. 상권분석

* 주변 상권: 본 건이 위치한 부산진구 범천동 지역은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 복합적으로 분포하여 지역 경제 활동이 활발한 편입니다.

* 교통 이용 편의성: 부산 지하철 1호선 범내골역과 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 대중교통 접근성이 매우 뛰어나며, 이는 지역 상권 활성화 및 유동 인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 지역적 특성: 부산 도심과의 접근성이 좋고, 다양한 생활 편의시설 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4. 생활정보

* 교육시설: 성서초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당하므로 교육 관련 시설 이용에 참고가 됩니다.

* 편의시설: 인근에 분포된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 대동레미안센트럴시티5 아파트 단지 내에 위치하여 비교적 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 주변 지역 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 인지될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

* 법적 제한: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획상의 제한사항이 존재하므로, 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 상태: 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 장기간 공실이거나 관리가 미흡했을 경우 내부 마감재 노후화, 설비 문제 등이 발생할 가능성이 있습니다. 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있었으나, 권리분석 결과 대항력 없는 임차인 1명이 존재하며 보증금 반환 부담은 없는 것으로 명확히 확인되었습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동에 위치한 역세권 신축급 아파트로, 탁월한 교통 접근성과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리나 임차인 보증금 부담이 없어 권리 관계가 매우 명확한 편입니다. 2019년 준공으로 건물 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다. 일반상업지역이라는 점, 가로구역별 높이 제한 등이 존재한다는 점을 고려하되, 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 지하철 1호선 범내골역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 뛰어난 대중교통 이용 편의성을 제공합니다.

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 쾌적하고 현대적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수 부담이 전혀 없는 권리 분석 결과로, 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 역세권, 생활 편의시설 접근성 등을 고려할 때 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 117,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인)

* 시세 분석:

* 본 물건의 건물 면적은 21.29㎡ (약 6.44평)입니다.

* 같은 단지의 유사한 최근 매매 사례(44.1671㎡, 약 13.35평)가 2025년 5월 24,500만원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 산출한 평당 단가는 약 18,352,000원/평입니다.

* 본 물건의 면적(6.44평)에 이 평당 단가를 적용하면 약 118,198,880원 수준으로, 이는 본 물건의 감정가와 유사한 금액입니다.

* 예상 입찰가:

* 본 물건의 감정가는 117,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 감정가 수준 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 최근 거래된 유사 사례의 시세 분석 결과가 감정가와 유사한 수준이므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 변동 및 낙찰가율 추이를 종합적으로 고려하여 105,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.