나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22501 [1] 부산광역시 부산진구 초읍동 394-20 노아의숲 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 '초읍중학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은
단독주택 및 공동주택 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층, 지하1층 건물내 제2층 제202호로서,
외벽: 스톤코트 마감 등,
창호: 샷시 창의 구조임.

이용상태

공동주택[다세대주택(도시형생활주택)]으로 이용 중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 건물내 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 도시가스에 의한
난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택[다세대주택(도시형생활주택)] 및
업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 12m 및 북서측으로 폭 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(3) :제2종일반주거지역(2024-02-07), 기타도로시설(접합), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미 상 임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

특별매각조건, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22501 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 초읍동 394-20 노아의숲 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 174,000,000원

토지면적: 27.68㎡ (약 8.37평)

건물면적: 49.74㎡ (약 15.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2018년

건물 층수: 지상 6층 중 2층

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 '초읍중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

물건 북동측으로는 폭 12m, 북서측으로는 폭 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

주변에 학교(초읍중학교, 부산예술중고 등) 및 주거단지가 형성되어 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 부산지방법원의 강제경매개시결정(2025타경22501)으로, 접수일자는 2025년 08월 06일입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않았으며, 매각으로 인해 해당 권리가 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을1, 김문경)은 2019년 07월 08일 접수되었으나, 등기부요약 상 '말소'로 기재되어 있으며, 채권자(주택도시보증공사)의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 공

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 전입일자: 2025년 02월 28일

* 참고사항: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (변경 전: 김문경)

* 대항력: 없음

* 보증금: 156,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 06월 27일

* 확정일자: 2019년 07월 01일

* 배당신고일자: 2024년 07월 22일

* 참고사항: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용 중인 건물 내 구분 소유 건입니다.

건축물 정보에 따르면 철근콘크리트구조이며, 2018년 01월 23일 사용 승인되었습니다.

건물에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 도시가스 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

인근 부동산 실거래 정보 분석 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 초읍골드빌 (2015년식, 전용면적 42.745㎡): 2026년 4월 11일, 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 해강아트빌 (2003년식, 전용면적 74㎡): 2026년 4월 7일, 175,000,000원에 거래되었습니다.

* 초읍파크 (1996년식, 전용면적 65.28㎡): 2026년 4월 7일, 105,000,000원에 거래되었습니다.

본건(49.74㎡, 2018년식)은 비교적 신축에 해당하며, 주변 시세 및 건물 상태를 고려할 때 감정가(174,000,000원) 대비 시장 가치 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 부산진구 초읍동에 위치하여 부산 시내 접근성이 양호한 편입니다.

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

주변에 상업시설 및 편의시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상권과는 다소 거리가 있습니다.

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 공현준의 보증금 및 차임이 미상이라는 점입니다. 추후 보증금 반환 채무가 발생할 경우 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

특별매각조건의 이행 여부가 불확실할 수 있습니다. HUG(주택도시보증공사)가 임차권 등기를 말소하고 보증금 반환 청구권을 포기해야 하는 조건이므로, 이행 절차 및 결과 확인이 필수적입니다.

미납 관리비 인수 여부도 확인이 필요하며, 이는 통상적으로 인수되지 않으나 공용부분 관리비는 인수될 수 있습니다.

관련 법규에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있어, 건축 또는 용도 변경 시 교육환경보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산진구 초읍동에 위치한 본건 노아의숲 2층 202호는 비교적 신축(2018년 준공)에 해당하는 도시형생활주택입니다.

교통 및 주거 환경은 무난한 편이며, 감정가는 1억 7,400만원으로 책정되었습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 공현준의 보증금 미상 정보와 특별매각조건의 불확실성은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다.

만약 임차인 관련 리스크가 원만히 해결되고 특별매각조건이 이행된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물(2018년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

부산진구 초읍동 지역의 주거 가치 및 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 명확한 권리 관계 확보가 가능합니다 (특별매각조건 이행 시).

적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 대항력 있는 임차인 공현준의 보증금 및 차임이 미상이므로 이에 대한 잠재적 리스크를 크게 고려해야 합니다.

인근 유사 물건의 최근 실거래가를 감안할 때, 초읍골드빌(42.745㎡, 2015년식)이 100,000,000원(1억)에 거래된 점을 참고하면, 본건(49.74㎡, 2018년식)의 적정 가치는 이보다 높게 책정될 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 리스크와 특별매각조건의 이행 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.