나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22508 [1] 부산광역시 금정구 장전동 232-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 도시철도1호선 '장전역' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

평가대상 인근까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 '장전역'이 소재하여 대중교통사정은 양호한편임.

형태 및 이용상태

대상 토지는 인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태

대상 토지는 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 슬래브 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 현상은 보통임.
· 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 벽돌치장 등.
· 내 벽 : 벽지마감 등.
· 창 호 : 샷시창 등.

이용상태

1,2층은 주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생,급배수 설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 기호㉠~㉣은 일련번호(2) 건물의 부합물로서 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 평가대상 물건의 사용,수익 및 처분 등에 미치는 영향이 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
- 평가대상 일련번호(2) 건물의 등기사항전부증명서상 1층은 85.51㎡이고, 일반건축물대장상 1층은 86.51㎡이나 평가목적 및 현황 등을 고려하여 일반건축물대장 기준한 면적으로 평가함.
- 평가대상 건물은 1976년 07월 23일 최초 사용승인되었고, 1988년 05월 18일(1층:10.56㎡, 2층:62.87㎡) 증축되었으며, 현황 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
물건2. 건물의 1층 등기상 면적(85.51㎡)과 대장상 면적(86.51㎡)이 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22508 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 232-10

용도: 단독주택

감정가: 537,083,360원

채권자: 장OOOOOOO (경매개시결정 채권자는 장전동새마을금고)

토지면적: 145.80㎡ (약 44.1평)

토지지분: 145.8㎡

건물면적: 148.38㎡ (약 44.9평)

건물지분: 148.38㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축물 구조: 블록조 슬래브 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

최초 사용승인일: 1976년 07월 23일

증축: 1988년 05월 18일 (1층: 10.56㎡, 2층: 62.87㎡)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 금정구 장전동 소재, 도시철도 1호선 '장전역' 남서측 인근.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설로 형성된 주거 밀집 지역.

교통: 단지 인근까지 차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '장전역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

도로: 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (근저당권, 장전동새마을금고, 2022-07-22 접수, 60,000,000원)

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

채권자 (경매개시결정): 장전동새마을금고 (갑4, 2025-08-07 접수)

임차인 현황:

* 이 (이윤지): 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2010-07-02, 대항력 있음.

* 정 (정어지): 보증금 5,000,000원, 차임 170,000원, 전입일자 2002-01-24, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 없음. 단, 배당 여부 및 실제 명도 과정에서의 변수 확인 필요)

특이사항: 대항력 있는 임차인 2명 존재.

1.3. 상권분석

주거 밀집 지역 내 근린 상권.

장전역 역세권으로 유동 인구 및 잠재적 소비자층 확보 유리.

다양한 근린생활시설이 분포하여 배후 수요가 안정적임.

1.4. 생활정보

교통: 부산 도시철도 1호선 장전역 이용 편리, 다수의 시내버스 노선 운행.

교육: 주변에 학교가 다수 위치하여 자녀 교육 환경 양호.

편의시설: 마트, 병원, 은행, 식당 등 각종 근린생활시설 이용 편리.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 이 (이윤지), 정 (정어지) 두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있어 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 법적 절차에 따른 신중한 접근이 필요합니다.

건물 면적 차이: 1층 등기부상 면적(85.51㎡)과 대장상 면적(86.51㎡)이 상이합니다. 실제 면적 확인 및 이에 따른 권리관계 검토가 필요합니다.

제시외 건물: 건물 면적 외 별도로 제시외 건물 7.20㎡가 포함 매각 대상이므로, 이에 대한 명확한 확인과 명도 절차를 고려해야 합니다.

건축물 노후: 1976년 사용승인된 건물로, 약 50년 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용 제한: 가축사육제한구역으로, 향후 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 장전동의 역세권 단독주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다.

단독주택으로서의 가치와 더불어, 토지 면적을 활용한 잠재적 개발 가능성도 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 2명, 건물 면적 차이, 제시외 건물 포함, 건축물 노후화 등 명도를 포함한 제반 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 임차인 관련 명도 협상 및 법적 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 도시철도 1호선 장전역 도보 거리로 탁월한 교통 환경을 제공합니다.

주거 안정성: 단독주택으로, 안정적인 주거 가치를 지닙니다.

토지 잠재력: 145.80㎡의 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 증축 시 가치 상승 여력을 갖습니다.

시세 대비 투자 기회: 철저한 시세 분석을 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석: 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례는 1억 3,400만원 ~ 2억 500만원 수준으로, 이는 본 물건(단독주택)과는 유형이 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 다만, 이는 해당 지역의 전반적인 부동산 가격 수준을 가늠하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 본 물건의 감정가는 5억 3,708만원으로, 이는 주변 주택 유형의 거래가와 상당한 차이를 보이며, 단독주택으로서의 토지 가치 및 개별성을 반영한 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인, 제시외 건물, 건축물 노후화 등 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 종합적으로, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

권장 입찰가: 4억 4,500만원 (445,000,000원)

본 예상 입찰가는 제반 리스크를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.