나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22475 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하는 도시철도1호선(범내골역) 남동측 및 성서초등학교의 북서측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티5 11층 1101호로서 부근은 각종 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 도시철도1호선(범내골역)이 소재하여 제반 교통상황이 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 단위호로서
[사용승인일: 2019.11.05]

·외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 외장석 붙임.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차타워설비, 무인공동현관기 등이 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상복합용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 폭 약 18미터 내외, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22475 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 11층1101호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 11월 05일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 124,000,000원

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

토지지분: 4.06㎡ (약 1.23평)

건물면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

건물지분: 25.9984㎡ (약 7.86평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하며, 도시철도 1호선 범내골역 남동측 및 성서초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 각종 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 범내골역은 도보 약 1~2분 거리에 위치하여 교통 여건이 매우 우수합니다.

2.3. 건물 상태

본 건물은 2019년 11월 05일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물 내 11층에 위치한 호실입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 외장석 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김미향외 1명 (2019-11-13 접수)

* 근저당권: 우리은행 (2019-11-29 접수, 66,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박진성 (2022-02-25 전입, 2022-02-25 확정, 2024-04-29 배당신고, 60,000,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-05 접수, 60,000,000원) - 본건 경매개시결정 등기

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박진성 (박 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 238,000원

* 전입일자/확정일자: 2022년 02월 25일

* 배당신고일자: 2024년 04월 29일

* 대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리보다 늦음)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리(을2: 우리은행 근저당권, 2019-11-29 접수)보다 늦은 시점에 전입한 임차인(박진성)은 대항력이 없습니다. 따라서 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 부산진구 범천동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나로, 교통의 요지이며 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 도시철도 1호선 범내골역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에는 각종 상점, 음식점, 은행, 편의점 등이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 부산국제금융센터(BIFC)와도 인접하여 관련 업무 종사자들의 배후 수요가 기대됩니다.

4.3. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 인접하여 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 시설(쓰레기 소각장, 화장장, 대규모 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역의 특성상 모텔 등 숙박시설이 일부 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

범내골역 주변으로 이마트 문현점, IFC부산, 부산은행 등 다양한 금융 및 쇼핑 시설이 근거리에 위치하고 있어 이용이 편리합니다. 24시간 편의점이 건물 1층에 있어 생활 편의를 더합니다.

5.2. 교육시설

단지에서 약 218m 거리에 성서초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다. 또한, 부산동성고등학교, 덕명여자중학교 등 교육 시설도 인근에 분포하고 있습니다.

5.3. 의료시설

인근에 성가병원(범천동 위치) 및 파란시티병원(범내골역 2번 출구 앞) 등 종합병원 및 준종합병원이 위치하고 있어 의료 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임장 관련

본건은 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인하지 못하였습니다. 실제 내부 상태는 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

6.2. 권리 관련

임차인 박진성은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 배당 순위에 따른 보증금 배당 여부는 경매 절차 진행 상황을 확인해야 합니다.

6.3. 기타

건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, JSON 데이터에는 '공동주택'으로도 표기되어 있어 건축물대장 원본 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 중심에 위치한 신축급 오피스텔로, 범내골역 역세권의 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2019년 준공으로 건물 연식도 짧아 비교적 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 특별한 권리는 없어 명도를 원활하게 진행할 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인이 불가했던 점은 반드시 임장을 통해 해소해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 범내골역 도보 1~2분 거리의 초역세권.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 양호, 비교적 최신 시설 보유.

* 편리한 생활 인프라: 인근 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 밀집.

* 안정적인 임대 수요: 부산 도심 내 위치, 교통 편리성으로 직장인 및 학생 임대 수요 기대.

* 권리상 하자 없음: 말소기준권리보다 후순위 임차인으로 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

현재 유사 오피스텔의 매매 시세는 공급 면적 약 26㎡ 기준으로 1억 1천만 원에서 1억 4천만 원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 1억 2천 4백만 원이며, 신축 연식 및 역세권의 장점을 고려할 때 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

다만, 현장 임장 결과 및 향후 시세 변동 가능성, 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

예상 입찰가는 1억 5백만 원 ~ 1억 1천 5백만 원 사이로 제안합니다. 이는 인수할 보증금이 없다는 점을 감안한 가격입니다.

투자를 결정하기 전에 반드시 현장 임장을 통해 내부 상태를 확인하고, 주변 시세 및 시장 동향을 추가로 파악하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.