나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22460 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1297-10 홍림화이트빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연산초등학교 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호로서,
외벽: 화강석 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 타일 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보시설, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측으로 4m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22460 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1297-10 홍림화이트빌 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원

토지면적: 12.77㎡ (약 3.86평)

건물면적: 21.63㎡ (약 6.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호

건축년도: 2010년 (사용승인일 2010-08-03 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역임.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준임.

* 인접 도로상태:

본건 서측 및 북측으로 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획:

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

* 말소기준권리:

부산지방법원의 강제경매개시결정(2025타경22460) (2025-08-05 접수)

* 총 등기부채권액: 45,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김지인

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2018-03-16

* 배당신고일자: 2024-06-17

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 을구 순번 5번 주택임차권(김지인)은 말소기준권리(갑3, 강제경매 2025-08-05)보다 선순위임.

* 해당 임차권은 대항력이 있으며, 보증금 45,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높음. (물건명세서 상 '말소: 인수'로 명시)

* 강제경매 개시결정 등기(채권자 김 , 2025-08-05 접수)가 말소기준권리가 되므로, 해당 경매 절차가 완료되면 그보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 임차보증금: 45,000,000원.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 부산광역시 연제구 연산동으로, 주거 지역과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 연산초등학교 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 생활 환경을 갖추고 있음.

* 대중교통 접근성이 양호하며, 차량을 통한 시내 접근도 용이한 편임.

* 지역 내 편의시설은 기본적인 수준이며, 상업 시설 이용은 시내 중심지로의 이동이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 연산초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능함.

* 교통: 인근 시내버스정류장을 이용한 대중교통망이 구축되어 있음.

* 편의시설: 주위의 근린생활시설을 이용할 수 있음.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 김지인 임차인의 보증금 45,000,000원이 매수 후 인수될 수 있어, 총 투자 비용 증가 요인이 됨.

* 교육환경보호구역: 학교 주변 지역으로, 일부 업종이나 시설 설치에 제약이 있을 수 있음 (주거용으로는 무관).

* 임대 관계 미상: '기타참고사항'에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황상 김지인씨가 거주 중이며 차임은 0원으로 확인됨. 임대 시 공실 및 임대료 수준 재확인이 필요할 수 있음.

* 공동담보: 특이사항에 '공동담보'가 기재되어 있어, 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동에 위치한 다세대주택으로, 2010년에 건축되어 비교적 신축에 속하며 철근콘크리트 구조로 안정성이 있음. 입지적으로는 연산동이라는 지역적 이점과 학교 및 교통 접근성이 양호한 편임. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 45,000,000원의 보증금 인수 부담이 존재하므로, 이를 반드시 고려하여 신중하게 접근해야 함.

8. 투자 포인트

* 부산의 중심 지역 중 하나인 연산동에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있음.

* 2010년 건축된 건물로, 리모델링 등을 통해 가치를 높일 여지가 있음.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해, 낙찰가 산정 시 시장 가치 대비 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 60,000,000원

* 주변 시세 분석:

최근 매매 사례를 종합하면, 본건과 유사한 면적(약 23.69㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 85,000,000원에 거래된 사례가 있음. 2013년식 34.65㎡ 면적의 경우 98,000,000원에 거래됨. 이를 감안할 때, 본건의 실질 시장 가치는 85,000,000원에서 95,000,000원 수준으로 추정됨.

* 인수 보증금: 45,000,000원 (김지인 임차인)

* 산정 로직:

매수인이 부담할 총 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 45,000,000원

투자 수익 확보를 위해서는 총 비용이 시장 가치보다 낮아야 함.

예상 시장 가치를 85,000,000원으로 가정 시, 최적 입찰가는 85,000,000원 - 45,000,000원 = 40,000,000원이 됨.

예상 시장 가치를 95,000,000원으로 가정 시, 최적 입찰가는 95,000,000원 - 45,000,000원 = 50,000,000원이 됨.

감정가(60,000,000원)를 고려하되, 인수되는 보증금으로 인해 실제 총 투입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 함.

* 예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

본 범위를 기준으로, 희망 수익률 및 경매 진행 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.