나이스옥션 법원경매 거창 2025타경561 [1] 경상남도 함양군 유림면 옥매리 467-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함양군 유림면 옥매리에 소재하는 토지로서, "옥동마을" 남측 인근에 위치하며, 부근은 농경지(답, 전) 및 인근 마을 내에 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때, 제 반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형으로 완경사 지세의 평탄한 토지로서 '주거기타(사무소부지)'임.

인접 도로상태

북서측 부분에 노폭 약 3.5M 내외 아스콘포장도로 있음,

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 사이딩판넬. 창호: 샷시창호.(사용승인일: 2010.09.13)

이용상태

'사무소'임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함 일괄매각. 이동가능한 컨테이너 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 함양군 유림면 옥매리 467-5에 소재하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 거창지원 2025타경561 (1)이며, 감정가는 179,836,800원입니다.

물건의 용도는 제2종근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 지리산청학농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 함양군 유림면 옥매리에 위치하며, "옥동마을" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 농경지(답, 전)와 인근 마을 내 주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭과 포장 상태 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형으로 완경사 지세의 평탄한 토지이며, '주거기타(사무소부지)'로 이용되고 있습니다.

북서측 부분에는 노폭 약 3.5M 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부 축종 제한) 및 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)에 해당됩니다.

주변 지역은 농경지와 주택이 주를 이루는 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있어, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 시설이 적합한 환경입니다. 현재 파악된 정보로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부상 갑구에는 소유권 이전(김동숙, 노형기) 및 가압류(농협은행), 압류(거창세무서장) 기록이 있으나 모두 말소 예정입니다.

을구에는 횡천농업협동조합의 근저당권(130,000,000원)과 지상권 설정이 설정되어 있었으나, 근저당권이 본 경매의 말소기준권리가 되며 후순위 권리들과 함께 말소될 예정입니다.

건물 등기부상에서도 유사한 권리 관계가 확인되며, 말소기준권리인 횡천농업협동조합의 근저당권(130,000,000원)보다 후순위인 가압류(농협은행), 압류(거창세무서장) 등이 모두 말소될 예정입니다.

본 경매의 신청 채권자는 지리산청학농업협동조합으로, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 완료 후 말소됩니다.

등기부채권 총액은 토지, 건물 모두 147,369,678원입니다.

* 임차인 현황:

임차인 임정규가 있으나, 보증금 및 차임이 0원이고 확정일자 및 배당신고일자가 없습니다.

특히, 대항력이 없어 경매 낙찰 후에도 임차인의 권리를 인수할 필요는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 지상권 개요: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로서, 주로 지역 주민이나 인근 종사자를 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

주위가 농경지와 주택 위주로 형성되어 있어, 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역과는 거리가 있습니다.

생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 토지 이용에 관한 제한 사항이 있어, 상권 확장이나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

따라서, 해당 지역의 특수성을 고려한 업종 선정 및 운영 전략이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 소재한 유림면 옥매리는 비교적 한적한 농촌 지역입니다.

주변 교통은 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

편의시설의 경우, 대규모 마트나 병원 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 수 있으며, 지역 내에는 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 추정됩니다.

주변 환경은 자연 친화적인 농촌 풍경을 가지고 있어, 조용하고 여유로운 생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 51.40㎡(약 15.5평)의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각 대상입니다. 다만, 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 제외되는 컨테이너 외의 제시외 건물에 대한 명도나 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 건축 행위나 토지 이용에 있어 법적 제약을 받을 수 있습니다. 신축, 증축, 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계: 건물 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 있는지, 있다면 그 관계는 어떠한지 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 임차인 임정규는 대항력이 없으므로 법적인 부담은 없습니다.)

* 도로 접근성: 인접 도로폭이 3.5M 내외로 협소하여, 차량 통행이나 건축 시 허가 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함양군 유림면 옥매리에 위치한 제2종근린생활시설로, 농경지와 주택이 혼재된 지역에 소재합니다. 토지 978.00㎡(약 295.8평)와 건물 164.56㎡(약 49.8평), 그리고 제시외 건물 51.40㎡(약 15.5평)를 일괄 매각합니다. 감정가는 179,836,800원입니다.

등기부상 모든 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 완료 후 말소될 예정이며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

다만, 토지이용계획상의 제한 사항과 협소한 도로 폭, 제시외 건물 포함 매각 등의 사항은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

지역 특성상 상업적 가치 상승보다는 개인적인 용도나 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 사업 운영에 더 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 깨끗한 권리: 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 등기부상의 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 권리 관계가 명확한 물건을 인수하게 됩니다.

* 임차인 부담 없음: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없습니다.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각되므로, 각각 별도로 처리해야 하는 번거로움 없이 단일 소유권으로 관리가 용이합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 함양군 지역의 개발 계획이나 정책 변화에 따라 향후 부동산 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다. (본건 자체보다는 지역 전체의 변화를 고려할 때)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가 179,836,800원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 물건 특성: 제2종근린생활시설, 토지 978.00㎡(약 295.8평), 건물 164.56㎡(약 49.8평), 제시외 건물 51.40㎡(약 15.5평) 포함 (이동 가능한 컨테이너 제외).

* 입지 조건: 농경지 및 주택 혼재 지역, 차량 접근 가능하나 도로폭 협소.

* 토지 이용 계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등의 제약.

* 현장 조사 필수: 건물의 실제 상태, 제시외 건물의 정확한 현황, 주변 환경 등을 직접 확인해야 합니다.

* 명도 및 법적 리스크: 제시외 건물 관련 문제, 향후 건축 관련 제약 등을 사전에 검토해야 합니다.

상기 요인들을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가의 70%~90% 범위 내에서 신중하게 결정될 수 있습니다.

다만, 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세한 물건 조사와 주변 시세 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.