나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21777 [1] 경상남도 거제시 양정동 362-20 양정주택7동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 '양정저수지' 북서측 인근에 위치하며 부근은 전원주택, 단독주택 일부 농경지 등이 혼재하는 근교농촌지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로 현황은 '단독주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약5m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(아이샘터유치원)<고육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이샘터유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 일반목구조 기타지붕 2층으로 외벽: 드라이비트, 일부 벽돌 마감. 내벽: 벽지, 타일마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 ‘양정동 362-20외 14필지상’에 소재하나 현황은 ‘양정동 362-23 ’토지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각 포함.
[목록 1] 건축물대장상 도로명 주소 '양정2길 98'이나, 현재 현황상 '양정2길 93'으로 되어있다고 집행관 부동산현황조사보고서상 조사됨.
공부상 '양정동 362-20외 14필지'상에 소재하나, 현황은 '양정동 362-23' 토지 상에 소재하는 것으로 감정서상 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21777 (1)

소재지: 경상남도 거제시 양정동 362-20 양정주택7동

용도: 단독주택

감정가: 433,122,120원

토지면적: 323.00㎡ (약 97.7평)

건물면적: 144.06㎡ (약 43.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 물건(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각 포함.

물건명세서 참고사항: 일괄매각. 제시외 물건(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각 포함.

건축물대장상 도로명 주소: '양정2길 98'

현재 현황상 도로명 주소: '양정2길 93' (집행관 부동산현황조사보고서상 조사됨)

공부상 토지 소재지: '양정동 362-20외 14필지'

현황상 토지 소재지: '양정동 362-23' (감정서상 보고됨)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 '양정저수지' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택, 단독주택, 일부 농경지가 혼재된 근교 농촌지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건은 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한), 상대보호구역(아이샘터유치원), 절대보호구역(아이샘터유치원)에 해당합니다.

주변 시설: 인근에 소규모 편의점, 우체국, 식당 등이 있으며, 대형마트나 병원 등 주요 편의시설은 차량으로 약 15-20분 거리에 위치한 거제시 시내 지역을 이용해야 합니다. 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 도보 약 5-10분 거리에 있습니다.

혐오시설: 본건 인근 지역에서 보고된 혐오시설은 없습니다. 양정저수지 주변으로 비교적 깨끗한 환경을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: PIAOYUEZI (P )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-02-28

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력을 갖추고 있어 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

대항력있는 임차인이 존재하나 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다. 다만, 임차인의 점유로 인한 명도 저항 가능성은 별도로 고려해야 합니다.

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 근저당권(을12 / 을6)으로, 2022년 12월 20일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

등기부채권 총액: 등기부상 기재된 채권 총액은 약 250,000,000원입니다. 여기에는 근저당권, 가처분, 임의경매 개시결정 등의 권리가 포함되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전원주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 근교 농촌지역에 위치하여 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다. 대규모 상업 활동보다는 조용한 생활 환경을 선호하는 수요층에 적합할 것으로 보입니다. 인근의 소규모 편의시설을 주로 이용하게 될 것이며, 차량을 이용한 생활권역이 형성될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

주변 교육시설: 본건 인근에 아이샘터유치원이 위치하며, 해당 유치원은 절대보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 편의시설: 가까운 거리에 지역 주민을 위한 소규모 편의점, 우체국 등이 있으며, 대규모 쇼핑 시설이나 의료 기관은 거제시 시내 지역 이용이 편리합니다.

주변 의료시설: 가장 가까운 종합병원급 의료 시설은 차량으로 약 15-20분 거리에 위치한 거제시 시내에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 임차인 P (보증금 0원, 전입 2014-02-28)는 대항력을 갖추고 있으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

주소 불일치: 건축물대장상의 도로명 주소('양정2길 98')와 현황상 주소('양정2길 93')가 다르며, 공부상 토지 소재지('양정동 362-20외 14필지')와 현황상 토지 소재지('양정동 362-23')가 상이합니다. 이는 등기, 행정 처리, 등기부 권리관계 확인 시 혼란을 야기할 수 있으며, 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역, 아이샘터유치원 관련 절대보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

제시외 물건 포함: 감정평가서상의 제시외 물건(ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함되어 있습니다. 이는 낙찰자가 추가로 처리해야 할 사항이므로, 사전에 정확한 현황을 파악해야 합니다.

건물 및 토지 소유 관계 불일치: 건물은 공부상 '양정동 362-20외 14필지' 상에 소재하나, 현황은 '양정동 362-23' 토지 상에 소재하는 것으로 보고되었습니다. 이 부분에 대한 명확한 법적, 사실적 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 양정동의 조용하고 자연 친화적인 전원주택지에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인, 복잡한 주소 및 토지 현황 불일치, 토지 이용 제한 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가는 4억 3천만원대이며, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 323㎡의 넓은 토지를 단독으로 소유하고 활용할 수 있습니다.

자연 친화적 환경: 양정저수지 인근의 쾌적하고 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

계획관리 지역: 계획관리지역으로 향후 토지 이용 및 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 관련 규제 확인 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 '청명화이트'라는 연립주택으로, 본건의 '단독주택'과는 주택 유형 및 면적에서 큰 차이를 보입니다. 따라서 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 연립주택 시세 (2025-2026년, 전용면적 약 69.255㎡ 기준): 6,050만원 ~ 10,000만원.

* 본건 감정가는 433,122,120원입니다.

* 대항력있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 공부상 주소 및 토지 현황과의 불일치, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

* 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되며, 이를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 명도 관련 비용, 행정 처리 비용, 법적 검토 비용 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위는 3억 5천만원 ~ 4억 1천만원 으로 제안합니다. (대항력 있는 임차인 인수 조건)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.