나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21740 [1] 경상남도 통영시 도산면 도선리 959-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1) 토지는 경상남도 통영시 도산면 도선리 소재 '노전마을' 서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 수산물관련시설 및 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1),(2) : 2필 일단의 토지로서 부정형 평지이며, 현황'수산물가공공장 냉동창고, 사무실 등'으로 이용중임. 본건 기호 (4)~(6) : 사다리형에 유사한 토지로서 평지이며, 현황'도로 등'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1),(2) : 본건 하단부 동측으로 세로(불)도로가 개설되어 있음. 본건 기호 (4)~(6) : 본건은 현황'도로 등'임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 (1),(2),(4)~(6) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호 2) 지상에 후첨 '지적 및 건물 개황도' 와 같이 제시외건물 4동이 소재함. - 본건 토지 기호 2) 지상에 후첨 '사진용지' 와 같이 이동 용이한 '컨테이너' 1동이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 기호(3) : 일반철골구조 판넬(경사)지붕 단층 건물로서, -외벽 : 판넬붙임 등 마감. -내벽 : 판넬붙임,타일부착 등 마감. -바닥 : 에폭시페인트 등 마감. -창호 : 샷시창호임.

이용상태

'수산물가공공장 및 사무실 등'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설 등이 설비되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

- 건물등기부등본 및 의뢰목록상 기호(3)건물이 '창고'로 기재되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황상 '수산물가공공장 및 사무실 등'으로 이용중임. - 제시외건물 기호(ㄹ)은 2022.02.08 증축되어 일반건축물대장상에는 등재되어 있으나, 건물등기부등본 및 의뢰목록상에는 기재되어 있지 않은바 제시외건물로 평가하였으니 참조하시기 바람. - 본건 건물의 경우 건물완공당시 건축물대장상 오폐수처리시설의 용량이 3㎡로 기재되어 있으나 소유자주장에 의하면 2021.11.25 기준 용량 20㎡를 추가 증설하였는 바 현장확인 하였으며, 추가 증설된 부분의 금액을 표준단가에 포함하여 적용하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기 타 : -.

물건 비고

-일괄매각. 공장 및 광업재단법 제6조 목록 제2021-71호 매각 포함.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ)매각 포함. 지상 소재 '컨테이너 1동'은 매각 제외.
-제시외 건물 중 '감정서상 ㄹ'은 2022.2.8.증축되어 일반건축물대장상 등재 되어 있음. 대장상 면적(6.76㎡)과 현장실측면적(12.0㎡) 상이하나 현장실측면적 기준으로 평가함.
-[목록1,2] 일단지.
-[목록3]공부상 '창고'로 기재되어 있으나, 2022.2.8.일반건축물대장상 '수산물가공공장'으로 용도변경됨. 내부 중층 설치. 용도는 사무실(회의실, 탈의실, 화장실 포함)등으로 이용중 임. 건축물대장상 오페수처리시설용량 3㎡기재 되어있으나 2021.11.25.기준 용량 20㎡를 추가 증설한것으로 조사됨. 추가 증설된 부분 건물 가격에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 통영시 도산면 도선리 959-4

1.2. 물건종별

공장

1.3. 토지면적

1931. 00㎡ (약 584.15평)

1.4. 건물면적

주건물: 199.50㎡ (약 60.35평)

제시외건물(증축 등): 88.50㎡ (약 26.77평)

총건물면적: 288.00㎡ (약 87.12평)

건축물대장상 총면적: 206.26㎡ (약 62.40평)

1.5. 감정가

733,581,500원

1.6. 경매구분

부동산임의경매

1.7. 채권자

산양농업협동조합

1.8. 매각조건

토지 및 건물 일괄매각

공장 및 광업재단법 제6조 목록 제2021-71호 매각 포함

제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함

지상 소재 '컨테이너 1동'은 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상남도 통영시 도산면 도선리 소재 '노전마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 수산물 관련 시설 및 농경지가 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접도로상태

본건 토지(기호 1,2) 하단부 동측으로 세로(불)도로가 개설되어 있습니다. 본건의 일부 필지(기호 4~6)는 현황 '도로 등'으로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 200m 이내)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 소유권 이전 기록과 다수의 근저당, 가압류, 압류 내역이 존재하며, 본 경매개시결정(2025타경21740)은 산양농업협동조합의 임의경매 신청에 의한 것입니다. 건물 등기부상에도 유사한 권리 관계가 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

본건 토지와 건물 등기부상 말소기준권리는 산양농업협동조합의 근저당권(을1)으로, 해당 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 낙찰자 인수 권리

일반적으로 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않으므로 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-17

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사삼환씨푸드

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

3.5. 채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액은 토지 기준 약 1,212,729,556원, 건물 기준 약 1,196,061,046원입니다. (이는 등기부상 채권액의 합계이며, 실제 채권액과 다를 수 있습니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (명세서상 표기 기준. 주식회사삼환씨푸드에 200만원의 보증금이 확인되나, 대항력이 없어 인수 여부는 별도 판단이 필요합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 통영시 도산면의 지역적 특성을 반영하는 수산물 가공 공장입니다. 주변에 수산물 관련 시설과 농경지가 혼재되어 있어, 해당 업종과의 연관성이 높은 지역적 상권을 형성하고 있습니다. 수산업 또는 관련 가공업체에게는 입지적 이점이 있을 수 있으나, 일반적인 상업시설로서의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

물건 소재지는 농경지와 수산물 관련 시설이 혼재된 지역으로, 주거 편의시설보다는 사업 운영 및 물류 이동에 적합한 환경입니다. 인근 '노전마을'을 통해 기본적인 지역 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 다수의 권리관계가 복잡하게 설정되어 있었으나, 대부분 말소 예정으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권 등 미등기 또는 미확인 권리 관계가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 제시외 건물 'ㄹ'의 경우, 건축물대장상 면적(6.76㎡)과 현장 실측 면적(12.0㎡) 상이하므로, 실제 이용 면적과 공부상 면적 간의 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 수산물가공공장으로 사용 중인 건물(목록3)의 내부 중층 설치 및 용도 변경(창고→수산물가공공장), 오폐수처리시설 증설(3㎡→20㎡) 등은 관련 법규 준수 여부를 확인해야 할 수 있습니다.

* 전반적인 건물 노후도 및 유지보수 상태를 현장 점검하여 추가적인 공사비 발생 여부를 판단해야 합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역은 수산물 관련 시설 및 농경지가 주를 이루는 것으로 파악됩니다. 제공된 정보와 주변 환경 조사를 종합할 때, 통념상 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)이 직접적으로 인접해 있어 가치 하락을 야기할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 도산면의 수산물 가공 및 관련 산업에 특화된 지역에 위치한 공장용 부동산입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로, 수산물 가공 시설로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 복잡했던 권리 관계는 대부분 정리될 것으로 보이나, 일부 제시외 건물 면적 차이 및 시설 증설 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 지역 산업 특성상 관련 업종 종사자에게는 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 수산물 가공업을 위한 최적의 입지 및 시설 보유.

* 지역 수산업 발달과 연계한 성장 잠재력.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 취득 용이.

* 대부분의 권리가 소멸되어 낙찰자의 부담이 적을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 실사, 주변 시세 조사, 향후 수익성 분석, 낙찰 후 예상되는 추가 공사비 및 관리비 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 감정가는 733,581,500원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점(명세서상 0원)을 고려할 때, 시장 상황과 물건의 잠재 가치를 면밀히 평가하여 감정가의 80%~120% 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 시장 분석 및 부동산 전문가의 심층적인 진단을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.