나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21774 [1] 경상남도 통영시 광도면 우동리 354 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 우동리에 소재하는 ""전두마을"" 내에 위치하며, 부근은 일반주택 및 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

관련차량 출입가능하며, 관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,3) : 공히 부정형의 토지로서, 지면은 인접노면과 등고 평탄하고 지반은 견고시되며 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,3) : 공히 남측으로 폭 약4m 내외의 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 3) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>..

제시목록 외의 물건

별지"" 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견, 지적 및 건물 개황도, 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지"" 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) : 블록구조 슬래브지붕 3층 건으로서,
(사용승인일자 : 2014.04.16)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 치장 등 외장재 마감.
내 벽 : 내장 타일 및 벽지 등 내장재 마감.
창 호 : 샷시창호 임.

이용상태

기호 2) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

단독주택으로서, 제반 급,배수 및 위생설비, 난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물 개황도, 사진용지 등"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지 ""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함.
- 2025타경21774호 사건의 감정서상 '제시외 건물 ㄷ'과 2025타경22151호 사건의 [목록4]는 동일한 건물임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21774 (1)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 우동리 354 (새주소: 경상남도 통영시 전두1길 168-7)

용도: 단독주택

감정가: 168,829,180원

토지면적: 142.00㎡ (약 42.96평)

건물면적: 139.38㎡ (약 42.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 새통영농업협동조합

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상남도 통영시 광도면 우동리 "전두마을" 내에 소재합니다.

주위 환경: 부근은 일반주택 및 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 관련 차량의 출입이 가능하며, 관내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

도로 상태: 물건지 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재하여 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용: 기호 1, 3) 토지는 공히 부정형의 토지로서, 지면은 인접 노면과 등고 평탄하며 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(주거밀집지역 75m 이내)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 건물 등기부상 2015년 4월 10일자 새통영농업협동조합 근저당 (을1)이 말소기준권리이며, 토지 등기부상 2010년 8월 10일자 새통영농업협동조합 근저당(을3)도 말소기준 권리로서 효력이 있습니다.

채권자: 새통영농업협동조합

총 채권액 (등기부상): 약 39,000,000원 (말소기준 근저당 기준)

임차인 현황:

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 150,000원. 전입/확정 2016.12.05. 대항력 없음.

* 장 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원. 전입 2021.08.02, 확정 2022.10.19. 대항력 없음.

인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 위 임차인을 포함한 모든 권리(말소기준권리 이하)가 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

주의사항: 임차인들의 임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌지대에 위치하여 대규모 상업 시설보다는 마을 자체의 소규모 편의시설이나 인근 읍/면 소재지의 상권을 이용할 것으로 예상됩니다.

주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어, 상업적 가치보다는 주거 기능 중심의 분석이 필요합니다.

최근 주변 시세 분석에 따르면, 광도면 우동리 일대의 단독주택 매매가는 2026년 6월 기준 1억 3천만 원부터 1억 7천만 원까지 형성되어 있습니다. 다만, 이는 일반 거래 사례이며, 본건과 같이 경매로 진행되는 물건은 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 자가용 이용 시 원활한 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. (구체적인 버스 노선 등은 추가 확인 필요)

편의시설: 인근 통영시 광도면 소재지의 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 인근 학교(초/중/고) 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주변 환경: 조용하고 한적한 농촌 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 병합 사건: 2025타경21774호와 2025타경22151호가 병합되어 진행되므로, 사건 진행 상황 및 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물: 감정서상 제시외 건물 'ㄱ', 'ㄴ' 및 'ㄷ' (2025타경22151호 목록4와 동일)이 매각에 포함되므로, 해당 건물의 현황, 용도, 건축법상 위반 여부 등을 확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 본건은 계획관리지역 및 가축사육제한구역으로, 건축 및 개발 행위 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

임대 관계: 임차인들의 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 대항력은 없음)

농경지 및 임야 인접: 주변 농경지 및 임야로 인해 벌레, 해충, 야생동물 출현 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 통영시 광도면 우동리의 농촌 지역에 위치한 2014년 준공의 단독주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 권리상 인수되는 부담은 없습니다.

대항력 있는 임차인이 없으나, 임대 관계 미상인 점은 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

중복 병합 사건이라는 점과 제시외 건물 포함 여부는 추가적인 주의가 필요합니다.

농촌 지역의 특성상 조용한 주거 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2014년 사용 승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 및 활용 용이.

권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

전원생활/주말 주택: 농촌 지역의 특성을 살린 주거용으로 적합.

계획관리지역: 향후 개발 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 168,829,180원

시세 분석 (가정):

최근 시세 자료에 따르면, 통영시 광도면 우동리 일대 단독주택의 매매가는 약 1억 3천만 원에서 2억 1천만 원 사이로 거래되는 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 1억 6천만 원대로, 주변 시세 범위 내에 있거나 다소 하회하는 수준으로 볼 수 있습니다.

만약 주변에 대규모 개발 계획이나 교통망 개선 등의 호재가 있다면 시세 상승 여력이 있을 수 있으나, 현재 농촌 지역의 특성을 고려할 때 급격한 시세 상승은 제한적일 것으로 예상됩니다.

또한, 건물의 상태, 내부 마감재, 마당 활용도, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 가치를 평가해야 합니다.

예상 입찰가 범위:

감정가 대비 90% ~ 105% 수준인 약 152,000,000원 ~ 177,000,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 주변 시세 및 감정가와의 비교, 그리고 향후 현장 조사 시 파악될 상세 정보에 따라 달라질 수 있습니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황, 본인의 자금 계획, 그리고 물건의 실제 가치 판단을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.