나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1585 [1] 경상남도 밀양시 가곡동 412-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 가곡동소재 4통마을회관 북서측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 남측하향 경사지세내 부정형 등의 토지로서(기호1,26,28) 및 (기호6,8,9)토지는 건축신고를 필한 토지이며, (기호2,3,5,7,10,13,14,15)토지는 현황 '도로', (기호17,18,19,20,21,22,23,24,25,27,29)토지는 토지임야 상태이고, (기호4)는 휴경지, (기호11)토지는 주거용건부지, (기호16)토지는 임야 상태임.

인접 도로상태

(기호8,9,16,17,18,19,20,23,25,27,28,29)토지는 지적도상 맹지이고, (기호1,26 및 6,11,21,22,24,4)토지는 (기호2,3,5,7,10,13,14,15)토지를 현황 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,4,6,7,8,10,11,13,14,15: 자연녹지지역(2021-08-18), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 기호5: 자연녹지지역(2021-08-18), 성장관리계획구역(일반형), 중로3류(폭12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 기호9,17,18,19,20,22,23,24,25,26,27,28,29: 자연녹지지역(2021-08-18), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법> 기호16: 자연녹지지역(2021-08-18), 성장관리계획구역(일반형), 기타교통시설(터널)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호21: 자연녹지지역(2021-08-18), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

별첨 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

12. 일반철골구조기타지붕(아스팔트슁글지붕) 단층건으로서 외벽: 판넬등 마감. 내벽: 목재등 마감. 천정: 목재등 마감. 바닥: 목재마루등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건건물은 귀 제시목록상 기타지붕이나, 현황 아스팔트 슁글지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목(1-1,6-1,11-1,17-1,20-1,21-1,23-1,28-1) 매각 포함. 제시외 건물(29-1) 매각 제외. [목록1,4,6,8] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록1,6,8,9,26,28] 단독주택 건축을 목적으로 건축신고 필한바 신고의 유효성 등 관련내용 재확인 요망(감정평가서 참조). [목록12] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). 본건 토지 중 '임야'는 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부 불분명함(감정평가서 참조). [목록16,24,25] 분묘 소재하나 인접지와 경계상에 위치하여 정확한 위치 등은 지적측량을 요하고 최저매각가격은 이를 감안한 가격임. [목록12] 건물의 다락 및 데크시설은 건물에 포함 평가함. [목록6,8,9] 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 소재함(매각제외).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 밀양시 가곡동 412-8 소재 단독주택입니다.

사건번호는 밀양지원 2025타경1585 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1,495,852,000원입니다.

토지 면적은 총 28,721.00㎡ (약 8,688.85평)이며, 건물 면적은 95.55㎡ (약 28.90평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 밀OOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 가곡동 4통 마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 취락, 농경지, 임야, 근린시설 등이 혼재되어 있습니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 대체로 남측 하향 경사지에 위치한 부정형 토지입니다.

일부 토지는 건축신고를 필한 상태이며, 일부는 현황상 '도로'로 이용되고 있습니다.

토지 중 '임야' 상태의 지분도 포함되어 있습니다.

일부 토지(기호 8,9,16,17,18,19,20,23,25,27,28,29)는 지적도상 맹지이나, 인접 토지(기호 2,3,5,7,10,13,14,15)를 현황 진입로로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획으로는 대부분 지역이 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 준보전산지로도 분류됩니다.

Parcel 16은 기타교통시설(터널)에 저촉되는 부분이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 토지 및 건물 모두에 대해 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2011년 9월 9일자 밀양축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이보다 늦은 날짜의 가압류(신용보증기금, 2023-12-12), 압류(밀양시, 2024-09-06), 그리고 임의경매개시결정(채권자 밀양, 2025-08-07)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 소유권이전(웅지건설주식회사) 및 근저당권, 지상권(말소) 등은 말소기준권리에 의해 정리됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지가 명시되어 있어, 이는 인수될 수 있는 권리입니다.

임차인 현황은 확인되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건 토지 및 건물 감정평가서 요약에 따르면, 주변은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

제시된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 최근 2026년 5월~6월 사이에 400,000,000원에서 510,000,000원 사이의 실거래가를 보이고 있습니다.

하지만 본건은 단독주택이며, 감정가가 1,495,852,000원으로 매우 높아, 제시된 빌라/연립 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다.

이는 본건의 가치가 상당한 면적의 토지 가치에 크게 영향을 받고 있음을 시사합니다.

주변 지역은 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 상업 시설보다는 주거 및 농림 지역 특성이 강한 곳으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 밀양시 가곡동 지역 내에 위치하며, 4통 마을회관 인근으로 접근성이 있습니다.

주변에 다양한 토지 이용 형태(주거, 농경지, 임야)가 혼재해 있어, 지역 특성에 따른 생활 편의시설 접근성이 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

건물은 단독주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물표제부상 건물(12)은 일반철골구조 기타지붕(현황 아스팔트 슁글) 단층 건물이며, 단독주택으로 사용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건 토지 중 농지에 해당하는 부분에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 중 임야 부분 및 일부 필지에 분묘가 소재할 가능성이 높으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 정확한 위치 및 권리관계 확인을 위해 지적측량이 필요할 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 지적경계 불분명: 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 요구됩니다.

* 건축신고 유효성: 단독주택 건축을 목적으로 건축신고가 필해 있으나, 신고의 유효성 등 관련 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

* 맹지: 일부 토지 지분은 지적도상 맹지입니다.

* 제시외 물건: 이동이 용이한 컨테이너 박스는 매각에서 제외되며, 일부 수목은 포함됩니다. 제시외 건물(29-1)은 매각 제외됩니다.

* 개발 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 약 28,700㎡에 달하는 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 토지 가치가 주요 자산으로 판단됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되어 비교적 명확하나, 분묘기지권, 지적경계 불분명, 농지취득자격증명 등 토지 이용 및 처분에 있어 주의가 요구되는 사항들이 다수 존재합니다.

또한, 자연녹지지역 등 도시계획 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

넓은 토지의 잠재적 가치는 높으나, 이러한 리스크 요인들로 인해 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 8,689평에 달하는 토지는 향후 개발 또는 자산 가치 상승의 잠재력을 지닙니다.

* 전원주택 및 토지 투자: 단독주택과 함께 넓은 토지를 확보할 수 있어, 전원생활이나 대규모 부지 활용을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 경매 메리트: 권리 분석상 큰 문제는 없으나, 분묘, 지적경계 문제 등으로 인해 시장에서 간과될 수 있는 부분을 경매를 통해 유리한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,495,852,000원입니다.

넓은 토지 면적을 고려할 때 감정가는 토지 가치를 상당 부분 반영한 것으로 보입니다.

그러나 분묘기지권, 지적경계 불분명, 농지취득자격증명 필요 등 현장 조사 및 법률 검토가 필요한 리스크 요인들을 감안해야 합니다.

주변 빌라/연립 시세는 본건과 직접 비교가 어렵지만, 지역 전반의 부동산 가치 흐름을 참고할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 83% 수준인 1,250,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 토지의 높은 가치를 인정하되, 잠재적 리스크에 대한 보수적인 접근을 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.